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为进一步规范建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场秩序，促进土地要素流通，优化土地**配置，根据《中华人民**国土地管理法》《**省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（川办发〔（略）等法律法规**策文件精神，结合我市实际，我局起草了《**市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（征求意见稿）》。现公开征求社会公众意见，如有意见建议，请以书面或电子邮件形式反馈给市自然**局。
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附件：**市（略）
理办法（征求意见稿）
**市自然**局
2024年4月23日
附件
**市建设用地使用权转让、出租、抵押
二级市场管理办法（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为进一步规范我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场秩序，健全服务和监管体系，促进（略），优化土地**配置，根据《中华人民**国土地管理（略）（国务（略））（略）、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《**省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（川办发〔2020〕41号）等法律法规的定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场）的建设、运行和管理。
第三条 建设用地使用权转让、出租、抵押应当遵循依法依规、诚实信用、公平公正、自愿有偿的原则。
第四条 建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易（略）况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民**国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
第五条 有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押：
（一）未依法取得不动产权证书的；
（二）土地权属不清、有争议的；
（三）经有权机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制使用权交易的；
（四）不符合划拨决定书或建设用地使用权有偿使用合同等约定的；
（五）共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易，未经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的，共有人之间另有约定的除外；
（六）法律法规规定禁止交易或不能交易的其他情形。
第二章 建设用地使用权转让
第六条 本办法所称国有建设用地使用权转让是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、作价出资（入股）以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等方式。包含将国有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权一并转移给他人的行为。
第七条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经有批准权的市、县（区）政府批准同意，土地用途符合国土空间规划和《划拨用地目录》的，可继续保留土地划拨性质，不补缴土地出让价款，由交易双方（略），在符（略），由受让方依法依规办理国有建设用地使用权出让手续，补缴土地出让价款。
第八条 以出让方式取得国有建设用地使用权转让，由转让人提供具有专业资质的审计机构出具的已投资额达到开发投资总额25%的书面审计意见。已投资额和开发投资总额均不含建设用地使用权出让价款和相关税费。
第九条 以出让方式取得国有建设用地使用权转让，未完成开发投资（略），按照“先投入后转让”的原则，在交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，允许依法办（略），待开发投（略），再办理不动产转移登记手续。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明及其他必要材料向发改、自然**、住建、生态环境等部门申请办理建设项目相关手续。债权消灭（略），预告登记失效。
第十条 以作价（略），在使用年期内可依法转让，不再报经原批（略）（入股）的机关批准;转让后，可保留为作价出资（入股）方式，也可直接（略）。
第十一条 以租赁方式取得的土地使用权转让，参照出让土地使用权转让有关规定。转让后，由新承租人继续履行土地租赁合同义务，按时足额交纳租金。原租赁合同对转租条件另有约定的，从其约定。
第十二条 闲置土地（略），可重新约定开竣工时间，经市、县（区）自然**部门审核后，在不动产权证书上载明。
第十三条 土地转让后，划拨决定书或有偿使用合同、相关登记文件等载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。
第十四条 建设用地使用权转让后，建设用地使用年限为原土地有偿使用合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第十五条 转让中涉及原土地与房屋产权证书记载用途不一致的，原则上应依据国土空间规划统一用途，在完善相关手续后予以办理不动产登记；确实无法统一的，在办理不动产登记时，可按照原证书登记用途分别注明，但未经（略）。
第十六条 标定地价覆盖区域土地交易价格比标定地价低20%以上的，或无标定地价的区域交易价格低于基准地价70%的，市、县（区）政府可以行使优先购买权。
第三章 建设用地使用权出租
第十七条 本办法所称建设用地使用权出租是指土地使用权人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十八条 以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
第十九条 以划拨方式取得的建设用地使用权将划拨建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。实行划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人在合同生效后3个月内，持身份证明、出租合同和不动产权属证书向自然**部门申报并核算划拨建设用地使用权出租年收益，核算后向税务部门缴纳相关收益。
划拨建设用地使用权出租年收益核算标准暂定按实际使用用途所对应的楼面基准地价一定比例核算，即建筑面积×（略），尚未明确楼面基准地价的，按地面基准地价一定比例核算，租用（略），按月核算。其中：公共管理与（略），工业用地核算比例为1.5%，商服用地核算比例为2%。
第二十条 出租人未（略），由自然**主管部门催缴，对经催缴仍拒不缴纳的，自然**和税务部门可依法申请人民法院强制执行。
第二十一条 以划拨方式取得的建设用地使用权，宗地长期出租（租赁年限超过5年），或部分用于出租且可分割的划拨土地，在符（略），应依法补办出（略）。
第四章 建设（略）
第二十二条 本办法所称建设用地使用权抵押是指以其合法的建设用地使用权以不转移占有的方式，债务人或者第三人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着构筑物抵押给抵押权人提供债务履行担保的行为。
自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定和合同的约定。土地使用权抵押，应书面签（略）。
第二十三条 以划拨方式取得的建设用地使用权涉及抵押的，应在土地使用权抵押合同中明确抵押权实现时，处分所得价款优先用于缴纳土地出让价款和相关税费。
第二十四条 以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
第二十五条 允许不以公益为目的的养老、医疗、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，在办理抵押时，由民政、卫健、教育等主管部门出具是否为营利性机构的认定意见，并由抵押权人和抵押人共同提交经民政、卫健、教育等主管部门同意的抵押权实现时维持原有经营活动稳定进行的方案，确保不得改变土（略），且不得损害利益相关人权益。
第二十六条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。
第五章 建设用地使用权分割、合并
第二十七条 宗地分割、合并转让，应有利于土地开发利用。拟分割、合并的宗地应当权属清晰，且已依法办理不动产登记。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，符合规划、设计、建设、施工以及安全要求，不影响生产、经营和使用功能。
第二十八条 宗地分割、合并转让应以保障相关权利人合法权益为前提，拟分割（略），应取得相关（略），不得损害权利人合法权益。
第二十九条 用地批准文件或建设用地使用权出让合同约定不得分割的，原则（略），但经原用地批准单位同意，并重新签订建设用地使用权出让合同或补偿协议后，可办理宗地分割。
第三十条 工业园区工业厂房经市、县（区）政府批准同意后可分割转让，分割转让应用于引进相关产业项目。工业厂房分割转让应以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）。工业用地内的行政办公楼、生活服务设施等不得单独分割转让，但可以随（略）行分割转让。
第三十一条 宗地合并时，合并前使用权类型为划拨且合并后宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保留划拨方式。使用权（略），原则上统一办理出让。在不超过宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，根据土地使用权人意愿，可按照合并前任一宗地的终止日期修正土地出让年限；除工业用地外，也可以申（略）。
第六章 二级市场建设与监管
第三十二条 市、县（区）自然**主管部门依法对土地二级市场进行管理和监督。充分利用**土地二级市场交易服务台，主动发布全市土地二级市场交易信息。在市、县（区）不动产登记中心汇集交易、税务、登记等部门办事窗口，设立土地二级市场综合服务窗口，负责二（略），受理交易申请、价款收缴、备案登记等工作，实现“交（略）”服务。
第三十三条 土地二级市场实行“线上+线下”交易模式，按照“信息发布—达成意向—签订合同—监管审核—申报交易—登记备案”的基本流程进行交易。交易双方（略）行协商达成交易意向，也可委托土地二级市场交易平台公开交易，成交后交易双方签订统一合同，并依法申报交易价格。自然**主管部门要加强交易服务，鼓励和引导市场主体在土地二级市场交易服务平台上交易。
第三十四条 加强（略），建立涉地司法处置会商机制，法院生效裁判涉及土地使用权转移的案件，自然**主管部门认为与现行土地管理法等相关法律法规不一致的，应向法院出具书面建议意见书，如法院仍要求执行生效裁判的，按法院的生效裁判执行。政府有关部门（单位）进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求同级自然**主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。
第三十五条 健全完善公示地价体系，定期更**发布基准地价、标定地价，为政府行使优先购买权、交（略）、金融等手段，加强土地一、二级市场联动管理，维护市场平稳运行。
第三十六条 发展培育社会中介组织，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务，各行业主管部门要加强指导和监督，引导社会中介组织诚信经营。
第三十七条 将国有建设用地使用权出让合同等有偿使用合同履约、划拨决定书执行、划拨建设用地使用权人出租收益年度申报等情况纳入信用管理，相关市场主体（略），并通过“国家企业信用信息公示系统（**）”和“信用中国**”进行公示，对严重失信责任主体实施联合惩戒。
第三十八条 自然**、住建、市场监管、税务、财政等主管部门要建立联动机制，明确责任，主动作为，有序推进土地二级市场建设。要严格（略），坚决打击弄虚作假，损害土地使用权人利益，违反相关规定破坏土地市场秩序的行为，严防各种腐败行为，严格实行责任追究，确保土地二级市场规范有序。
第七章 附则
第三十九条 已依法入市的集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押可参照本办法执行。
第四十条 本办（略），按照国家法律法规、相关政策规定办理。
第四十一条 本办法由（略）。
第四十二条 本办法自印发之日起施行，有效期2年。
