本溪市公共资源交易中心办公楼物业采购项目招标公告

一、项目基本情况

项目编号：****

项目名称：点击登录查看办公楼物业采购项目

包组编号：001

预算金额（元）：700000

最高限价（元）：700000

采购需求：查看

一.项目基本情况

本项目含点击登录查看办公楼的后勤服务(保洁服务、会议服务)、消防运行维保日常监控及安保服务等日常监控、电梯运行日常维修维护、其他设施设备维修维护(水暖、排水、供电、空调等)等服务。

对服务、技术要求所描述的特征或说明只是概括性的，不能理解为所需要的全部系统工序的要求，供应商应按行业技术的服务经验，合格优质的完成采购内容和包含的全部实际工序及服务，达到采购方标准

1.物业管理服务人员需求

因工作需要，岗位数量发生变动的，按实际需要增减服务人员及费用。

部门职能	岗位	同时在岗人数	备注
服务中心	项目经理	1	大专以上学历，3年以上项目物业经理工作经验
公用设施设备维护服务房屋	综合维修	1
	电工	1	特种作业操作证（高压电工作业）
	司炉工	2	特种作业操作证（司炉作业）
会议服务保洁服务	保洁员	7
	会服	1
消防监控及保安服务	消防监控员	3	消防设施操作员证
	保安队长	1	保安证
	保安员	4	保安证
合计		21

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

二.物业服务范围

( 1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
本溪市交易中心		办公楼
“”总面积	建筑面积（㎡）	13951.36平方米
	需保洁面积（㎡）	11505.36平方米（不包括食堂 负一层）	见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
门窗	门窗总数量(个)及总面积(㎡)	门窗总数量1074个，总面积2480.94平方米	见“3.2房屋维护服务、3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积(㎡)	地胶349.39平方米、地板3429.47平方米、地砖6978.85平方米	见“3.2房屋维护服务、3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆48829.76平方米	见“3.2房屋维护服务、3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积(㎡）	乳胶漆345.6平方米、铝扣板373.8平方米、矿棉板9480.7平方米	见“3.2房屋维护服务、3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	理石板、瓷砖464.81平方米、玻璃幕墙486.04平方米	见“3.2房屋维护服务、3.4保洁服务”
	外墙需清洗面积（㎡）	950.81平方米	见“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌18个，大椭圆形1个，会议椅60个，投影仪2套，音箱4个，电视4个，标室桌子17个，标室椅子181个，标室电脑桌64个，标室椅子64个	见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室5个，总面积735.6平方米 标室17个，总面积2200平方米	见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间13个，总面积373.8平方米	见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
垃圾 存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	垃圾存放点位置：①卫生间，垃圾桶52个，52平方米 ②各楼层分布垃圾桶18个，18平方米。	见“3.4保洁服务、3.6安保服务
设施设备（可另行附表）	电梯系统	客梯3部	见“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	中央空调集中供暖（2套制冷设备），三项异步电动机6个每部11千瓦，2个冷却塔，型号为Ｍ—Ｈ—125，控制箱3个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	采暖系统	中央空调集中供暖（2台常压热水锅炉），三项异步电机2个30千瓦，地热分水器13个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	潜水泵2个、集水井1个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	消防泵房1个、高位水箱1个、泵房控制柜3个、电机4个、湿式报警阀3个，消火栓48个，灭火器108个，消防水池1个，排烟控制柜3个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	锅炉设备	2台常压热水锅炉，（1.4千瓦；1.05千瓦），电气控制柜1个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	安防系统		见“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	灯具2001盏	见“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	高压柜1个、低压柜16个、变压器1个	见“3.3公用设施设备维护服务”

注：此表格详细列出了不同建筑物的物业管理指标项及其明细。若存在“建筑2”，则相应增加内容，以此类推。

以上内容体现需要供应商进行物业管理的物业的情况、边界、范围。指标的设置要充分考虑可能影响供应商报价和项目实施风险的因素。

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	1145.8平方米	见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
绿化		见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
垃圾箱		见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
门前三包	1145.8平方米	见“3.4保洁服务、3.6安保服务”
监控	摄像头15个	见“3.3公用设施设备维护服务、3.6安保服务”

三.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、秩序维护、公用设施设备维护服务、保洁服务、会议服务等。

1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	（1）供应商应结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 供应商应按照服务质量标准，认真组织开展日常物业管理服务，积极对接并及时响应采购人提出的物业服务需求，协助配合采购人统筹做好专项突发任务服务保障和各类突发事件的预防及应急管理工作。
		（2）供应商应遵守采购人规章制度，违反规章制度及操作流程的，一旦出现事故由供应商承担全部责任。
		（3）供应商应维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人名义做虚假和不实的宣传。
		（4）由于供应商管理不到位，导致采购人财产损坏的，供应商赔偿相关的费用及损失。 供应商的派驻人员如果受到采购人的工作人员或其他人员投诉，经查证属实，确实违反了合同约定和相关管理规定的，采购人有权要求供应商更换该派驻人员，供应商应当在3日内予以更换。
		（5）供应商必须配足管理与服务人员。供应商必须按采购人要求设置相应岗位，制定的工资标准及相应岗位职责须获得采购人的认可。采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。物业管理公司全体人员的人身安全及健康状况由供应商负责。
		（6）供应商应保持工作人员满勤。因人员生病、探家等特殊原因人员不齐时，当日上岗人员不得少于应在岗人数的96%以上，且连续人员不满勤时间不能超过3天，全月不满勤总天数不得超过7天，人员不满勤时供应商应及时从其他项目协调人员补充，普通岗位人员要求3天内到岗，技术岗位人员7天内到岗,逾期采购人有权对供应商进行处罚,并扣除缺岗人员工资。
		（7）供应商应保持同采购人管理部门的密切联系，处理、协调好与相关职能部门的工作关系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议、监督和指导。
		（8）签订合同后，供应商立即组织人员进驻采购人单位开展工作，要求尽快熟悉设备，并制定各专业设备的操作流程，保证设备运转和各项工作的正常进行，所有人员均应严格按照规程操作。如果违反规程操作，导致后果，将由供应商承担相应责任。全部物业人员必须在24小时之内到位，做好交接工作。
		（9）供应商在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。供应商应积极配合采购人临时任务服务。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）供应商对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，且家庭住址详细、个人资料齐全并留有能够证实其身份的有关材料备案；保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规定所要求的资质。
		（3）供应商根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（4）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（5）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，并将新录用人员的自然情况书面向采购人通报，经采购人同意后方可实施。更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（6）供应商各类管理人员、服务人员按岗位着装要求统一着装，同时需佩戴工作证（卡、牌）等表明员工身份。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。
3	保密和思想政治教育	（1）供应商应针对物业服务制定保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。保障计算机信息系统和国家机密的安全，制度涵盖人员管理、场所管理、责任追究等内容。对于牵涉到网络安全、数据安全的重要信息、密码、资料、文档等须妥善存放。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）供应商对参与本单位物业服务的员工进行保密培训和教育，每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。上岗前培训不少于2小时，对在岗员工每年培训时间不少于24小时。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
		（5）供应商发现物业服务保密管理中存在泄密隐患和问题的，应当立即通知采购人。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：1、采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想 政治教育培训记录。2、公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。3、保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。4、其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	分包供应商管理	除高压变电所运行维保、消防运行维保及日常监控、电梯运行日常维修维护以外，其他不允许外包。
6	服务改进	（1）供应商应主动配合采购人开展服务质量检查和考核评价，持续改进服务质量，不断完善服务质量管理，定期征求采购人关于物业服务质量的意见、建议，自主开展服务质量自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，扎实有效的开展包括但不限于员工职业道德教育、保密教育、业务知识培训和安全能力培训等工作。供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理建议，以提高管理效率和管理质量，提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。对不达标以及采购人不满意的服务事项及时制定整改计划，明确整改完成时限要求，及时将整改落实情况反馈采购人。
7	重大活动后勤保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
		（4）事后总结工作。根据活动的情况，及时总结并反思工作的不足和经验教训。
8	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对供应商所有派驻人员和备勤人员有直接指挥权（投标时提供承诺函）。事发时按规定途径及时报告有关主管部门，并采取相应措施。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急 预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定 期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
9	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。
		（4）建立绩效考核。建立符合本项目的绩效考核体系，对服务人员的服务质量和采购人满意度进行调查，激励优秀的服务人员，提高整体服务水平。
10	信报服务	（1）负责采购人报纸(信件)的接收，按各部门订报数量及时进行无差错分发，对接收的信件、邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。。
		（2）建立接收与登记制度，严格落实保密规定和相关要求。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
11	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。
		（3）维修人员需具备专业的技能和知识，能够准确判断故障原因并采取有效措施进行修复。同时，应遵守相关安全规范，确保维修过程中的安全，不遵守相关安全规范，一旦出现事故，由供应商承担全部责任。
		（4）在维修过程中，维修人员应与报修人保持沟通，及时告知维修进展和预计完成时间。对于无法立即解决的问题，应说明原因并给出解决方案或替代方案。
		（5）维修完成后，应进行后续跟踪以确认问题是否得到彻底解决。同时，可收集报修人员的反馈意见，以便对维修服务进行持续改进。实现物业管理工作中的闭环管理。

2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、道场地、管井、等巡查，每半月至少检查1次，发现破损及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
2	其他设施	（2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）地漏通畅不堵塞。
		（4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。
		（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。
		（3）标识、标牌的安装位置应合理布局，避免遮挡或干扰其他重要信息。
		（4）对标识、标牌进行检查和维护工作，确保其始终处于良好状态。对于需要更新的标识、标牌，应及时进行更新工作。

3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
		（3）会议室音响及多媒体系统、会议室音视频设备的使用、维护、管理，日常巡视及配合维保单位做好维修养护工作。
		（4）委托维护管理的其它设备
		（5）做好设施设备的养护工作，供电、给排水、空调、消防等重点设备完好率为100%，一般设施设备完好率达到98%。
1	基本要求	（6）建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%。
		（7）认真执行设备操作规程，严禁违规作业，做到全年无人为停水、停电、停暖、火灾等事故。全年安全运行，无管理责任事故。
		（8）工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%。
		（9）全面开展节能减排，不断降低运行能耗。
		（10）各种设备的操作人员、维修保养人员应有相应专业证书和上岗证书。
		（11）为装备及设备改造、更换向采购人提供咨询服务，并在实施过程中做好配合、协调工作。
		（12）确保工作日外或夜间设施设备发生应急故障及时解决。
		（13）为保证设备安全运行，在采购人的要求下，积极协助第三方专业公司进行检查及维保。
		（14）每半年巡查楼外上、下水管道一次，检查上、下水管道有无破裂、跑漏情况，若有应立即维修或通知相关责任方维修，以确保上、下水管道畅通。
		（15）难度相对较大或者维修工作量较大的维修工作，中标人积极配合采购人研究提出维修方案，由采购人确定并组织实施。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
		（2）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（3）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。
		（4）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（5）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
		（6）排除给排水设备故障一般不超过12小时，若12小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报。
		（7）屋面天沟及大楼周围排水明沟每半月进行清理疏通。
4	电梯系统 由于电梯运行日常维修维护具有专业性强、技术要求高，经采购人同意，供应商可以委托具有相应资质的第三方承担，供应商与第三方签的相关合同方案和服务费用明细等，需由采购人同意并交由采购人备案。 结算方式：结算金额最终以审计结果为准。	（1）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展2次电梯的安全状况检查。
		（2）电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。
		（3）每年至少开展1次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。
		（4）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSGT5002）的有关要求。
		（5）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG08）的有关要求。
		（6）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练1次。电梯出现故障，物业服务人员10分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内到场应急处理。
		（7）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。
		（8）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。
		（9）根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间。
5	空调系统	每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每半年至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。
6	消防系统	（1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。
		（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503或XF503）的相关要求。
		（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，且图文结合。
		（5）自动喷水灭火系统启动正常。
		（6）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。
		（7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。
		（8）正压送风、防排烟系统运行正常。
7	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位 监测。
		（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应 急事件上报及处理工作。
		（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
		（7）保证大楼各出入口紧急照明设备完好；做好夜景照明、节日灯系统的运行管理；建立节电措施。
8	弱电系统	（1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T1081）的相关要求。
		（2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时报修排除。
		（3）大楼门禁系统、安检系统、防盗系统等设备日常巡视及配合维保单位做好维修养护工作。
9	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
		（4）接到报修后，应迅速响应，尽快安排维修人员到达现场。
10	锅炉设备	（1）建立24小时监控制度。
		（2）每年至少开展1次锅炉设备的全面检查。
		（3）每年至少开展1次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。
		（4）每年至少开展1次锅炉水质检测，确保水质合格。
		（5）按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。
11	采暖系统	（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。
		（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。
		（3）做好供暖前检查等相关准备工作。
		（4）暖气片上水前，提前通知采购人。
		（5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。
		（6）做好供暖前期及停止供暖后期检查工作，建好档案。

注：电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。

4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
		（5）领导办公室的保洁、服务必须由专人专门负责，所有服务人员必须通过政审，必须经过专业培训，身体健康，爱岗敬业，服务周到，并做到“不该看的不看、不该问的不问、不该说的不说、不该做的不做”，严格保守秘密。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业，随脏随清洁。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
2	办公用房区域保洁	（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业，随脏随清洁。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业，随脏随清洁。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		（7）电梯轿厢： ①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。 ②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1）
		（10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区****
		（2）雨雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）门前无杂物、无占用现象，每天至少开展1次巡查。
		（6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.4.1）
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）每半年至少开展1次垃圾清洁作业分类培训。
		（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）垃圾装袋，日产日清。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1 次作业。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫滋生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	（1）根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。
		（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	水磨石地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
		（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
5	地板地面	（1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
		（2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。
7	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
8	涂料外墙	定期专业清洗。
9	瓷砖外墙	定期专业清洗。
10	玻璃幕墙外墙	定期专业清洗。

注：根据物业用材情况选择清洁要求

3.5会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	会议受理	接受会议预订，记录会议需求。
2	会前准备	根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。
3	引导服务	做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。
4	会中服务	会议期间按要求加水等。
5	会后整理	对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出：

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	基本服务	电脑、打印机	1	套
2	保洁服务	清洗机	1	台
3	保洁服务	尘推车	1	台
4	保洁服务	吸尘器	1	台
5	保洁服务	卫生间卫生纸、洗手液、洗衣液、擦手纸等	1	项

注：采购人已无偿提供的作业设备，不在此重复要求

5.保安服务内容及标准

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	（1）负责采购人指定区域内的安全保卫、秩序维护、监控任务、突发应急事件处置及采购人指定的其他任务等工作，严密防范和制止盗窃、抢劫等刑事、治安案件及火灾等事故的发生,制定完善的安全保卫应急方案,落实各项安全防范措施，确保守卫区域安全有序。
		（2）负责辖区内的全部消防设施、设备的使用和管理，进行经常性检查，定期做好各系统功能试验，以确保消防设备各系统运行状况良好。
		（3）供应商应结合采购人要求及保安服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 供应商应按照服务质量标准，认真组织开展日常保安服务，积极对接并及时响应采购人提出的保安服务需求，协助配合采购人统筹做好专项突发任务服务保障和各类突发事件的预防及应急管理工作。
		（4）供应商应遵守采购人规章制度，违反规章制度及操作流程的，一旦出现事故由供应商承担全部责任。
		（5）供应商应维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人名义做虚假和不实的宣传。
		（6）由于供应商管理不到位，导致采购人财产损坏的，供应商赔偿相关的费用及损失。 供应商的派驻人员如果受到采购人的工作人员或其他人员投诉，经查证属实，确实违反了合同约定和相关管理规定的，采购人有权要求供应商更换该派驻人员，供应商应当在3日内予以更换。
		（7）供应商必须配足管理与保安人员。供应商必须按采购人要求设置相应岗位，制定的工资标准及相应岗位职责须获得采购人的认可。采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。保安公司全体人员的人身安全及健康状况由供应商负责。
		（8）供应商应保持工作人员满勤。因人员生病、探家等特殊原因人员不齐时，当日上岗人员不得少于应在岗人数的96%以上，且连续人员不满勤时间不能超过3天，全月不满勤总天数不得超过7天，人员不满勤时供应商应及时从其他项目协调人员补充，普通岗位人员要求3天内到岗，特殊岗位人员7天内到岗,逾期采购人有权对供应商进行处罚,并扣除缺岗人员工资。
		（9）供应商应保持同采购人管理部门的密切联系，处理、协调好与相关职能部门的工作关系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议、监督和指导。
		（10）签订合同后，供应商立即组织人员进驻采购人单位开展工作，要求尽快熟悉设备，并制定各专业设备的操作流程，保证设备运转和各项工作的正常进行，所有人员均应严格按照规程操作。如果违反规程操作，导致后果，将由供应商承担相应责任。全部保安人员必须在24小时之内到位，做好交接工作。
		（11）供应商在日常管理中要建立交接班等登记制度。供应商应积极配合采购人临时任务服务。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）供应商对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，且家庭住址详细、个人资料齐全并留有能够证实其身份的有关材料备案；保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规定所要求的资质。
		（3）供应商根据采购人要求对保安人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（4）保安人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（5）如采购人认为保安人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对保安人员进行调换，应当经采购人同意，并将新录用人员的自然情况书面向采购人通报，经采购人同意后方可实施。更换比例不得超过本项目保安人员总数的20%。本项目保安人员不得在其他项目兼职。
		（6）供应商各类管理人员、保安人员按岗位着装要求统一着装，同时需佩戴工作证（卡、牌）等表明员工身份。仪容整洁、姿态端正、举止文明。文明用语，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）供应商应针对保安服务制定保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。保障计算机信息系统和国家机密的安全，制度涵盖人员管理、场所管理、责任追究等内容。对于牵涉到网络安全、数据安全的重要信息、密码、资料、文档等须妥善存放。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的保安人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）供应商对参与本单位保安服务的员工进行保密培训和教育，每季度至少开展1次对保安人员进行保密、思想政治教育的培训，提高保安人员保密意识和思想政治意识。新入职保安人员应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。上岗前培训不少于2小时，对在岗员工每年培训时间不少于24小时。
		（4）发现保安人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
		（5）供应商发现保安服务保密管理中存在泄密隐患和问题的，应当立即通知采购人。

四.其他

1.采购人原有工人同意继续在采购方工作的，供应商应优先考虑予以录用；部分岗位与原物业公司合同期限未满的，待合同期满后，与供应商签署合同。

2.采购人点击登录查看，考核分三个等级：90分以上为优秀，80分以上为良好，60分以上为合格。在履行合同期间如服务质量低于合格标准，采购人有权提前终止合同。采购人有权对供应商的员工进行监督和检查，检查中发现有不合格的员工，采购人有权建议供应商调换。

3.除规定部分外不允许挂靠、外包经营。供应商应根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人。对需要由其它专业公司承担的服务管理事项，必须经采购人同意后方可转委托（以书面报告批复为准）。履行合同期间发现未经采购人同意挂靠、外包经营的，采购人有权立即终止合同。

4.当发生不可抗力或国家政策及机构重大调整造成采购人无法继续履行合同时，可随时终止合同并不承担违约责任。

5.供应商应对本项目服务内容及要求的未尽事项，根据实际制定详细服务工作细则和质量标准，采购人审核批准后实施。如有遗漏采购人有权补充及变更相关要求。

五.商务要求

1.实施期限

实施期限为一年，供应商服务质量经采购人考核达到优秀等级，可续签一年；最多续签两年

2. 付款方式

3.合同总金额的构成为：

3.1 21个员工每年工资费用的总和(21个员工每月的工资费用总和×12个月)

每个员工每月的工资费用=每个员工每月的工资+保险或统筹+管理费+税金

3.2 21个员工每年的服装费

3.3 日常维保材料年总费用（上一年度费用约为9500元）。

3.4 消防运行维保年费用（上一年度费用约为20400元。）

3.5 电梯运行日常维修、检测年总费用（上一年度费用约为13300元）

3.6 制冷空调维护年总费用（上一年度费用约为20000元）

3.7 锅炉维修年总费用（上一年度费用约为4500元）

3.8卫生间物耗年总费用（上一年度费用约为3600元）

4.供应商在完成采购人作业数量和质量前提下，经采购人确认合格后开具发票,采购人按财政拨款情况审批后支付供应商服务费用。

5.因采购人其他需要产生的服务费用与上述费用一并结算。

6.如当月发生其它服务费用需当月另行结算。

7.其它：

①双方应在每年员工工资和社会保险等人社政策调整后，以补充合同形式明确调整内容。

②其他临时任务、服务收费须提供相应的法律法规依据。

8. 验收标准与要求

8.1验收标准：按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》（辽财采〔2017〕603号）执行。

8.2组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

9..需要说明的其他事项

9.1本物业合同内所涉及的各岗位人员所需的所有工具费用、零星维修材料费用、低值易耗品费用都由供应商承担。

注：本款涉及的零星维修材料、低值易耗品客耗品等费用，不论是由供应商，还是采购人承担，涉及的相关服务由供应商承担，服务费用包含在物业服务项目合同金额之内。

合同履行期限：实施期限为一年，供应商服务质量经采购人考核达到优秀等级，可续签一年；最多续签两年

需落实的政府采购政策内容：落实对促进中小企业（含监狱企业）发展、残疾人福利性单位等相关政策

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：****15时07分至****17时00分（北京时间，法定节假日除外）

地点：线上获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

**** 09时00分（北京时间）

地点：辽宁政府采购网

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

1、参与本项目的供应商须自行办理数字认证证书，否则应自行承担无法正常参与项目的一切后果；请供应商下载文件时填写好联系人，联系方式，以便后续发布更正公告后及时书面通知到供应商；如未留相关信息，导致更正公告无法书面通知到，将视同供应商已知晓该更正公告内容。 2、投标（响应）文件递交采用辽宁政府采购网网上递交及专用邮箱递交已加密备份文件两种形式同时执行，并承诺备份文件与电子评审系统中上传的投标（响应）文件内容、格式一致，以备系统突发故障使用。供应商仅提交备份文件的，投标（响应）无效。电子投标（响应）文件及报价须在开标截止时间前及时上传和提交。 3、不见面流程具体详见全国公共资源交易平台（辽宁省﹒本溪市）https:ggzyjy.benxi.gov.cn 4、供应商在电子评审活动中出现以下情形的，应按如下规定进行处理： （1）因供应商原因操作投标（响应）文件未解密的； （2）因供应商自用设备原因造成的未在规定时间内解密、上传文件或投标（响应）报价等问题影响电子评审的； （3）因供应商原因未对文件校验造成信息缺失、文件内容或格式不正常以及备份文件不符合要求等问题影响评审的。 出现前款（1）（2）情形的，视为放弃投标（响应）；出现前款（3）情形的，由供应商自行承担相应责任。

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名 称： 点击登录查看（本溪市政府采购中心）

地 址： 本溪市****

联系方式：****

2.采购代理机构信息：

名 称：点击登录查看（本溪市政府采购中心）

地 址：本溪市****

联系方式：****

邮箱地址：****@163.com

开户行：本溪银行股份有限公司鸿雁支行

账户名称：点击登录查看（本溪市政府采购中心）

账号：****880004

3.项目联系方式

项目联系人：刘女士

电 话：****