当前位置：
1、项目名称:廊坊市第一中学教工住宅小区物业服务项目
2、采购人:廊坊市第一中学教工住宅小区
业主协调委员会
3、项目类别：服务类
二〇二五年十月
目录
第一部分比选公告.........................................
第二部分采购项目内容......................................
第三部分评标标准和评标方法..................................
第四部分投标文件格式 ................................
第一部分比选公告
一、项目基本情况
项目名称：廊坊市第一中学教工住宅小区物业服务项目
项目地址：小区坐落于廊坊市****
预算金额：无电梯0.5元/平米/月，有电梯0.8元/平米/月
最高限价：无电梯0.5元/平米/月，有电梯0.8元/平米/月
采购需求：详见招标文件第二部分采购项目内容。
合同履行期限：服务期限1+2年。
项目（是/否）接受联合体投标：否。
二、申请人的资格要求：
满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；（一）具有独立承担民事责任的能力；（二）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（三）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（四）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（五）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；（六）法律、行政法规规定的其他条件。
单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得参加同一合同项下的采购活动。
三、报名时间：
****至****17点，报名后获取比选文件。
联系人：李飞：****
孙冉:****
四、开标时间和地点
开标时间：另行通知
开标地点：廊坊市第一中学家属院社区服务中心
报名结束后连续2天为答疑日
五、公告期限
自本公告发布之日起不少于5 个工作日。
第二部分采购项目内容
一、基本情况
1号宿舍楼：建于1995年，五层，四个单元，1梯2户，共计40户，其中1层81㎡／户，2—5层83㎡／户。建筑面积3323.2㎡。
2号宿舍楼：建于1997年，六层，五个单元，1梯2户，共计60户，其中1层97㎡／户，2—6层101㎡／户。建筑面积6059.89㎡。
3号宿舍楼：建于2000年，六层，五个单元，1梯2户，共计60户，其中1层97㎡／户，2—6层101㎡／户。建筑面积6059.89㎡。
4号（临街宿舍楼）：建于2000年，六层，八个单元，1梯2户，共计80户，其中1层为商户，16户，83.02㎡／户，2—6层97㎡／户，其中1单元东门2—6层为101㎡／户。建筑面积9704㎡。
13号楼：建于2010年，14层，2个单元，1梯4户，共计108户，其中门市****
14号楼：建于2010年，12层，3个单元，1梯2户，共计70户，其中门市****
说明：建筑面积总计：45718.58㎡，其中商业面积1328.32㎡，低层住宅1、2、3、4号住宅楼23818.66㎡，高层住宅13、14号楼住宅20571.6㎡（含一层）。13号楼住宅闲置29套、商户6套，14号楼商户4套，住宅房屋闲置面积4008.68㎡。
二、投标人资格要求
1、投标方必须符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定应当具备的条件：具有独立承担民事责任的能力；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；具有履行合同所必需的人员、设备和专业技术能力。
2、投标方拟派物业经理须具备中级以上职称或大专以上学历，三年以上物业经理工作经验。
3、参加本次招标活动前3年内，在经营活动中没有重大违法记录的书面声明原件；
4、投标方必须提供“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）的信用查询记录，未被“信用中国”网站列入失信被执行人查询截图、重大税收违法案件查询截图（查询时间为本公告发布之日起至投标截止之日止），自行打印并加盖单位公章。
投标方还要满足的以下资格条件：
1、投标方必须在中华人民共和国境内注册登记、经营范围涵盖本项目内容且合法；
2、单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时对该项目提出投标申请；
3、若投标方存在被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单，则不允许参加本项目采购活动；
4、本项目不接受联合体投标，不允许分包、转包或为变相转包。
5、保证金：本项目中标后需缴纳壹万元保证金。
三、物业服务范围
1、全部住宅楼。
2、全部家属区楼外公共区域，楼内可提供有偿服务。
四、物业服务标准
（一）设立物业服务中心
1、日常行政管理及水电卡充值服务，小区日常售水、电服务时间为：上午8:00-12:00；下午13:30-17:30。
2、客户服务与沟通。
3、处理业主投诉和建议，协调相关部门解决问题，定期回访业主，提升满意度。
4、维护与政府部门、业主委员会、社区等外部机构的公共关系，协调沟通事务。
5、财务管理与预算。
6、社区文化建设。
7、其他综合事务。
（二）保安职责
1、日常门卫安全管理服务（夜间不得空岗睡觉），紧急突发事件的处理。
2、执行外来人员出入登记制度，有效控制外来无卡车辆入出，禁止小商贩进入家属区。
（三）保洁职责：
1、7台电梯楼宇每天擦拭电梯轿厢门厅，保持电梯轿厢日常清洁。
2、打扫楼外道路卫生保持清洁，楼道卫生由各户自己负责。
3、垃圾桶日产日清，保持垃圾桶周围无垃圾堆放，夏季每半月定期进行消杀管理。
4、业主装修垃圾由业主交纳装修保障金并自行清运到小区外。
（四）维修职责
1、小区公共部分上下水维护及化粪池清掏、管道疏通（主管道立管至单元门外主管）。
2、业主户内提供有偿服务，单独收费。
3、7台电梯日常维护保养（包含维修500元以内配件）含年度维保费、电梯年费、限速器检测费。
4、不设固定维修人员，有维修任务临时聘请维修工。可兼职负责：
（1）路灯、楼道灯照明、消防设施公共设施日常维护。
（2）公共部位（主管道立管至单元门外主管）管道日常维护。
（3）公共部位土建维修。
（4）出入门控设备的日常维护。
（五）绿化职责
对小区两院的绿化树木浇水、修剪、病虫害治理。
完成上述主要职责外，同时配合居委会做好党建和精神文明建设工作。
五、物业服务费用标的及人员配备及物品要求
1、物业服务费拦标价格。住宅区公共性物业服务收费标准构成：物业服务收费标准＝物业服务价格+电梯运行维护费。
（1）低层物业服务上限计0.5元/㎡/月。
（2）高层物业服务上限计0.8元/㎡/月，其中0.5元/㎡/月为物业服务价格，0.3元/㎡/月为电梯运行维护费。
注：一层住户按照无电梯费参照低层收取物业服务费。0.3元/㎡/月的电梯运行维护费中含电梯电费，物业及时支付，不得占用。
（3）不收取车位停车费和车辆管理费。车辆每户限一辆录入，每年3月调整车辆记录，2辆及以上经业主协调委员会视实际情况决定是否增加录入。
（4）13号楼地下室部分已分配、14号楼地下室未分配，地下室不再收取物业服务费。
（5）向环卫部门上交的垃圾处置费不在保洁服务之列。
（6）空置房屋物业服务费打九折，同时免收垃圾处置费3元/户/月。
（7）继续不收取供水二次加压蓄水运行维护费0.1元/平米/月，按《家属区公摊电费收取办法》（试行）收取公摊电费。
（8）2、人员配备：警卫室2栋房屋，24小时值守，4号（临街楼）警卫室1个，1、2、3、13、14号楼警卫室1个。人员不少于7人，其中保安4人，负责门口秩序维护，保洁1人负责家属区****
3、保洁用品、办公用品需求。所有保洁物品、办公用品含垃圾桶、笤帚、簸箕、拖布、抹布、笔纸、打印机等一律由中标单位负责。
4、负责消防设施的检查、维护，不设专人。
六、服务年限及承诺事项
1、服务年限；中标后服务年限1+2年。试用期三个月，费用由业主、住户正常缴纳。
2、投标方须承诺事项
（1）投标方须按体验式服务方式进行服务，成立业主协调委员会负责对物业公司物业运行的监督，每月进行一次考核评估，对业主提出的问题及时进行整改，物业费采取一年一次收取。
（2）投标方负责小区内公共设施大、中、小型的项目维修、改造、更新，同时业主室内水电暖等小型设施（如水嘴、开关、插座、灯泡、暖气放气阀等）的维修更换，可视具体情况收取相应的材料费或工本费。收费标准需经甲方同意并公告全体业主。
（3）要与招标方加强沟通、协调。建立健全协商机制。涉及增加服务内容和收费项目、基础设施的改造、管理服务制度的出台等与业主关联度较大的工作，必须提前与招标方协商，达成一致意见后方可实施。
（4）投标方严禁肢解和转包本服务项目，一经发现将终止其服务资格，且保障金不退还，所造成的一切后果均由投标方负责。
（5）收费标准以投标报价为准，且在服务期限内不得上调。如遇政府调整收费指导价格，投标方必须与甲方充分协商沟通后，方可进行调整。投标方不得自行上调收费标准。
（6）中标方向招标方缴纳服务保障金1万元，如中标方在服务期限内较好地完成服务承诺，招标方在服务期满后如数退还，不计息；如中标方在服务期限内中止服务的，该保障金不退还；如在服务期限内发生重大事故，中标方无力或不积极妥善处理的，招标方有权动用保障金以解决相关问题，造成的保障金缺口中标方要三个月内补足，否则服务期满不予退还。
（7）在服务范围内，针对业主提出的合理化意见或建议、普遍反映的关心关注的问题或招标方在检查中发现的问题，投标方要积极认真的进行整改，提醒两次还不进行整改或未达到整改效果的，甲方有权使用服务保障金用于整改费用。
（8）投标方要根据招标方家属区的实际情况，积极认真的与地方政府和相关职能部门协调沟通，争取对家属区设施的改造和建设，努力提升家属区的整体面貌。投标方要密切配合政府和相关职能部门及招标方的各项工作（如消防、环保、防汛等），积极履行职责，不得推诿扯皮或消极应付。
（9）投标方每年要公示财务收支情况。
（10）投标方每月都要在招标方主持下召开业主代表座谈会，广泛听取业主的意见和建议，发现问题要及时整改。凡在物业服务范围内的工作，投标方不作为的，招标方有权动用服务保障金进行整改。
3、业主承担以下义务：
（一）遵守本规约和业主大会决议、业主大会制定的规章制度；
（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（三）执行业主大会和业主（协调）委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
注：
（1）业主、物业使用人违反《教工住宅小区物业管理规约》（见附件），妨碍物业正常使用或者损害其他业主、物业使用人合法权益的，其他业主、物业使用人、业主（协调）委员会、物业服务企业有权要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
（2）业主、物业使用人不按照规定交纳物业服务费用、专项维修资金以及其他应当承担的费用，导致物业服务企业无法正常提供服务的，物业服务企业有权依法追缴，业主协调委员会做好思想工作的同时同样可采取必要手段维护本规约的执行。
七、需要说明的事项
1、聘用人员与中标单位签定劳动关系，及时发放员工工资，业主协调委员会负责监督。
2、出租13、14号楼门市****
3、物业服务费不包括以下内容：
（1）楼宇防盗门、对讲等楼内问题业主自行解决，或物业配合业主出资进行维修。
（2）单元门损坏、配件更换由单元业主自行负责承担费用，物业组织维修。
（3）公共部分安装计量表的设备设施由物业承担、计量外水电能源亏损由业主分摊。具体为：小区公共照明、消防等共用设施设备的电费，属于业主共有部分的费用，由全体业主分摊。物业服务企业使用（如物业办公室、值班室）的设备电费由物业服务企业自行承担。住宅楼单元内的楼道照明电费，未达到物业服务等级基准价格应分摊。
4、物业利用共有部分产生的收入（广告、纯净水、充电桩），在扣除合理成本之后，由业主协调委员会与物业讨论利润分成共享，定期公示收益情况，归业主部分用于家属区大、中型维修。
5、公共区域私人不能占用，只能用于停放车辆，更不得以物业或私人名义私自出租。
6、楼道内不能堆放杂物，电动自行车不能进入住宅楼，物业公司及时提醒、清理，引发火灾追究相关人员法律责任。
第三部分评标标准和评标方法
一、评标原则
评标委员会在评标时，依据投标报价和服务方案对供应商及投标项目内容以及有关的货物进行综合评价。
二、评标方法
本次评审采用最低评标价法确定中标供应商。评标委员会通过资格性检查、符合性检查、技术审查、价格比较，对合格供应商的响应文件内容进行比对，对合格的响应文件，评标委员会将根据供应商最后报价按从低到高顺序排序，根据质量和服务均能满足采购文件实质性响应要求且最后报价最低的原则确定中标供应商。
