楚雄州住宅小区物业服务标准（试行）招标公告（原标题：楚雄州住宅小区物业服务标准（试行））

项目

内容及要求

物业服务

场所

1.公示有物业服务企业营业执照或其他管理人名录证书（复印件）、项目服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、报修电话和每年3月底前对上一年度的公共收益进行公示，设置物业、社区、相关行政主管部门投诉电话；

2.物业管理区域内有值班人员。

各岗位人员要求

1.一个物业管理区域配备1名项目负责人。项目负责人应取得相应的物业服务经理证书；

2.从业人员统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。

制度

1.应根据住宅物业特点，协助完善项目自律管理制度，包括管理规约、宠物饲养管理规定、小区文明公约等；

2.应根据物业服务合同，积极制定项目服务管理制度，包括客户接待及收费管理制度、房屋及设施设备管理制度、保洁服务管理制度、绿化养护管理制度、秩序维护管理制度及物业服务方案，方案应包括服务内容、服务标准、人员配置等内容；

3.建立业主满意度调查管理制度；

4.物业服务企业应建立完善的财务管理制度，依法纳税，无税务违法违规行为；

5.有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确；

6.有突发公共事件应急预案、演练记录；

7.有物业服务各个工作岗位的值班记录，并进行存档。

档案

1.有规范的档案管理场所及物业服务档案管理制度；

2.档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便；

3.有档案管理人员，建立业主档案管理，做到一户一档，有电梯、消防、监控等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料，业主报事报修、投诉等台账记录。

标识

1.重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其他标识；

2.房屋栋号、房号及公共配套设施标识清晰、明显。

客户服务

1.重要物业服务事项应在小区公示栏以书面形式履行告知义务；

2.对违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，应巡查、劝阻、制止并报告主管部门；

3.报修按双方约定时间响应，有报修、维修记录；

4.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在5个工作日内回复；

5.每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于60%（客户满意率指标要求：抽取调查样本不少于小区****

专项委托

服务管理

1.签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务；

2.专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。

项目

内容及要求

综合管理

1.按照相关规定实施承接查验；

2.按照规定进行维修养护；

3.按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按紧急使用预案实施维修。

共用部位

1.房屋结构

每年巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

2.建筑部件

（1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐；

（2）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等；

（3）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3.附属构筑物

（1）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等；

（2）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等；

（3）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；

（4）每季度检查、清扫1次房顶。出现积水、开裂等现象，应及时处理；

（5）每半年检查1次雨污水管井等。

共用

设施

设备

供水系统

1.每年对二次供水设施设备进行运行维护，水箱或水池清洗消毒不少于2次，水质检测一年一次水质；

2.每日巡检1次供水设施（包括屋顶供水设备，如水管、太阳能、水箱等）发现漏水、损坏应及时解决，属于业主私人设施及时通知业主或物业使用人。

排水系统

1.有防汛预案，每年至少组织1次演练；

2.配备有防汛物资；

3.排水设施：每年汛前对雨水排水口、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；

4.化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配电系统及照明

1.楼内照明：每半月巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1 周内修复；

2.楼外照明：每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复；

3.路灯、楼道灯完好率应不低于70%。

安全防范系统

1.物防

（1）外露管道等易攀爬处有防范设施或安全标识；

（2）专门设置非机动车停放区域；

（3）物业区****

（4）落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2.技防

（1）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3.消防

（1）消防设施设备完好，可随时启用；保持消防通道畅通；

（2）实行消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；

（3）制定灭火和应急疏散预案；

（4）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防救援机构报告；

（5）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防救援机构工作；

（6）每年进行至少1次消防安全宣传教育。

水景

1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；

2.有安全警示标识。

装饰装修

管理

1.有装饰装修管理服务制度；

2.有装饰装修管理档案；

3.房屋装修前，依规定告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，对违反规划私搭乱建、破墙开店、擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报相关主管部门。

项目

内容及要求

公共秩序

维护

1.出入口有专人24小时值守；

2.有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记；

3.对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗；

4.配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作；

5.对机动车实行进出登记管理制度和协助停放有序；

6.有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理；

7.对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理；

8.利用小区公告栏张贴安全防范宣传品；

9.地面或墙面设置有交通标志；

10.对重点区域、重点部位每天巡查至少1次。

项目

内容及要求

生活垃圾的收集、清运

有垃圾收集设施，生活垃圾每日清运1次，每月对垃圾收集设施清洗消毒至少1次（夏季2次）。

物业共用

部位清洁

公 1.公共场所每周巡回打扫一次，保持干净整洁根据实际情况增加清洗消毒频次； 2.配合相关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标志； 3.每月抽查1次清洁质量，做好记录。

项目

内容及要求

绿化养护

1.灌溉

根据气候、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。

2.施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每3年至4年施肥1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3.病虫害防治

植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。

4.整形修剪

一般乔木每3年修剪1次，灌木每2年修剪1次，绿篱每年修剪至少2次，草坪全年修剪至少2次。

5.除草

每年全面除草1次，重点绿地增加除草次数。

6.垃圾处理

绿化作业产生的垃圾应在作业完成后2天内清理干净。

项目

内容及要求

社区文化

建设

1.有信息公开栏及其他宣传栏，内容每半年更新1次；

2.每年开展精神文明宣传教育工作至少1次，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识；

3.积极协助社区居委会（小区业主委员会、综合党支部）开展社区文化活动。

项目

内容及要求

物业服务

场所

1.公示有物业服务企业营业执照和管理人名录证书（复印件）、项目服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、报修电话和每年3月底前对上一年度的公共收益进行公示，设置物业、社区、相关行政主管部门投诉电话。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准；

2.有物业服务中心并提供相应服务，每日工作时间至少8小时，物业管理区域内有值班人员；

3.并有24小时服务电话。

各岗位人员要求

1.一个物业管理区域配备1名项目负责人，项目负责人应取得相应的物业服务经理证书；

2.从业人员按照相关规定取得职业资格证书；

3.项目物业服务中心配备有客服人员，每人管理户数应不高于700户；

4.从业人员统一着装、佩戴标志、规范服务、语言文明、主动、热情。

制度

1.应根据住宅物业特点，协助完善项目自律管理制度，包括管理规约、宠物饲养管理规定、小区文明公约等；

2.应根据物业服务合同，积极制定项目服务管理制度，包括客户接待及收费管理制度、房屋及设施设备管理制度、保洁服务管理制度、绿化养护管理制度、秩序维护管理制度及物业服务方案，方案应包括服务内容、服务标准、人员配置等内容；

3.建立业主满意度调查管理制度；

4.物业服务企业应建立完善的财务管理制度，依法纳税，无税务违法违规行为；

5.有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确；

6.有突发公共事件应急预案、演练记录；

7.有物业服务各个工作岗位的值班记录，并进行存档。

档案

1.有规范的档案管理场所及物业服务档案管理制度；

2.档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便；

3.有档案管理人员，建立业主档案管理，做到一户一档，有电梯、消防、监控等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料，业主报事报修、投诉等台账记录。

标识

1.重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其他标识；

2.房屋栋号、房号及公共配套设施标识清晰、明显。

客户服务

1.重要物业服务事项应在小区公示栏以书面形式履行告知义务；

2.对违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门；

3.报修按双方约定时间响应，有报修、维修记录；

4.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内回复，投诉回访率不低于75%；

5.每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于75%（客户满意率指标要求：抽取调查样本不少于小区****

专项委托

服务管理

1.签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务；

2.专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持有相应的职业资格证书；

3.专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。

项目

内容及要求

综合管理

1.按照相关规定实施承接查验；

2.按照规定进行维修养护；

3.有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案；

4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。公用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在30分钟内组织到场维修；

5.按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修；

6.每年第1季度制订出当年度维修养护计划；

7.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测；

8.雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施；

9.设备机房

（1）每季度清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物；

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材，确保完好有效；

（4）设施设备标识、标牌齐全；

（5）张贴或悬挂相关制度、证书；

（6）记录齐全、完整。

10.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用部位

1.房屋结构

每年巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

2.建筑部件

（1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台；

（2）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等；

（3）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3.附属构筑物

（1）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等；

（2）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等；

（3）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等；

（4）每季度检查、清扫1次房顶，出现积水、开裂等现象应及时处理；

（5）每半年检查1次雨污水管井等。

共用设施设备

供水系统

1.每年对二次供水设施设备进行运行维护，水箱或水池清洗消毒不少于2次，水质检测一年一次水质符合GB5749的要求；

2.每日巡视1次水箱间、水泵房检查设备运行状况；

3.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好；

4.每月巡检1次供水设施（包括屋顶供水设备如水管、太阳能、水箱等）发现漏水、损坏应及时解决，属于业主私人设施及时通知业主或物业使用人。

排水系统

1.有防汛预案，每年至少组织1次演练；

2.配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等）；

3.排水设施：每年汛前对雨水排水口、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；

4.污水泵：汛期每日巡视1次，平时每季度巡视1次，检查设备运行状态；每季度进行1次手动启动测试；每年养护1次；

5.化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配电系统及照明

1.楼内照明：每月巡视2次，一般故障2日内修复，复杂故障1周内修复；

2.楼外照明：每月巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复；

3.应急照明：每周巡视1次，发现故障1日内组织维修；

4.高、低压配电箱和线路：每季度检查1次设备运行状况，每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；

5.控制柜：每半年检查1次设备运行状况，每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；

6.发电机：每月试运行1次，每年开展1次发电机带负荷运行测试保证运行正常；

7.配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好；

8.路灯、楼道灯完好率应不低于85%。

安全防范系统

1.物防

（1）外露管道等易攀爬处有防范设施或安全标识；

（2）设置专用非机动车停放区域和电动自行车充电设施；

（3）物业区****

（4）落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2.技防

（1）监控设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常；

（2）摄像头：每季度检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校；

（3）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3.消防

（1）消防设施设备完好，可随时启用；保持消防通道畅通；

（2）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图；

（3）实行消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；

（4）制定灭火和应急疏散预案，有应急消防救援队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；高层住宅每年组织至少2次有员工、业主或使用人参加的消防演练，多层、别墅等住宅每年组织至少1次；

（5）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向消防救援机构报告；

（6）消防控制室值班人员24小时值班，及时处理各类报警、故障信息；

（7）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作；

（8）制定消防安全管理制度，每年对员工进行消防安全培训至少1次，每年对业主至少开展1次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

电梯

1.电梯每年进行1次定期检验/检测，电梯检验/检测有效期届满前1个月，应向政府特种设备管理部门电梯检验检测机构提出定期检验/检测申请；

2.在电梯轿厢内显著位置张贴有效的电梯检验标志、安全使用说明、注意事项和警示标志以及应急救援电话和使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话；

3.有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度；

4.电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系；

5.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除；

6.与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；

7.配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员，每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识；

8.有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每年演练1次发生电梯困人时应及时采取措施，物业服务人员应在30分钟内到达现场；

9.项目需配置电梯主要负责人、安全总监、安全管理员，建立相关人员责任追究制度；并落实日巡查、周排查、月调度等检查工作记录，检查记录至少保存4年；

10.电梯使用维护、保养国家有强制规定的严格遵循国家相关规定。

水景及游乐设施

1.启用前进行防渗漏和防漏电检查防止渗漏，保证用电安全；

2.有安全警示标识；

3.每月巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。

装饰装修

管理

1.有装饰装修管理服务制度；

2.有装饰装修管理档案；

3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项；

4.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻，不改正的报告业主委员会及相关行政主管部门；

5.委托清运装修垃圾的应在指定地点临时堆放，自行清运装修垃圾的应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

项目

内容及要求

公共秩序

维护

1.出入口有专人24小时值守；

2.有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记；

3.对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗；

4.有租户管理制度，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作；

5.对机动车实行进出登记管理制度和协助停放有序；

6.有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理；

7.对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理；

8.利用小区公告栏张贴安全防范宣传品；

9.地面或墙面应设置交通标志；

10.对重点区域、重点部位每6小时巡查1次。

项目

内容及要求

生活垃圾的收集、清运

1.有垃圾收集容器；

2.每半月至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/周），蝇、蚊滋生季节每月喷洒1次杀虫药；

3.生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，收集清运频次不低于1次/日，垃圾收集容器周边无散落垃圾。

物业共用

部分清洁

1.公共场所每日清扫1次，楼道、楼梯每周不低于2次，根据实际情况增加清洗消毒次数；

2.每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；

3.电梯轿厢：每2日擦拭1次电梯轿厢门、面板，每2日清拖1次轿厢地面；

4.楼外道路及设施：每2日清扫1次、巡视保洁2次，楼外道路无积水；每月清洁1次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨篷、门头等；

5.水景：根据水质情况进行消毒净化处理，使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底；

6.有害生物预防和控制：配合相关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

项目

内容及要求

绿化养护

1.灌溉

出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。

2.施肥

根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3.病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查2次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。

4.整形修剪

乔木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；绿篱每年至少修剪3次；草坪夏季每月至少修剪1次，全年至少修剪6次。

5.除草

每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数。

6.垃圾处理

绿化作业产生的垃圾应在作业完成后12小时内清理干净。

项目

内容及要求

社区文化

建设

1.有信息公开栏和宣传栏，内容每半年更新1次；

2.每年至少开展1次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识；

3.每年按物业服务合同约定组织社区****

4.社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全；

5.积极协助社区居委会(小区业主委员会、综合党支部)开展社区文化活动。

项目

内容及要求

物业服务

场所

1.小区内有设置客户服务中心，场所至少应配置有办公桌、椅、饮水机、电脑、打印机、网络、电话等；

2.公示有物业服务企业营业执照和管理人名录证书（复印件）、项目服务人员姓名、照片、岗位信息、联系电话，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、报修电话和每年3月底前对上一年度的公共收益进行公示、设置物业、社区、相关行政主管部门投诉电话。提供有偿特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准；

3.物业服务中心每日工作时间至少8小时，其他时间物业管理区域内应有值班人员；

4.并有24小时服务电话。

各岗位人员要求

1.实行项目责任制，一个物业管理项目配备1名项目负责人，项目负责人应取得相应的物业服务项目经理证书或物业管理师执业资格证书；

2.各岗位人员应具有良好的职业技能与职业素养；管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定和《物业服务合同》约定取得相应职业资格证书或岗位证书；

3.项目物业服务中心配备有客户专员，每人管理户数应不高于550户；

4.从业人员统一着装、佩戴工牌、规范服务、语言文明，主动、热情，窗口服务人员使用普通话。

制度

1.应根据住宅物业特点，协助完善项目自律管理制度，包括管理规约、宠物饲养管理规定、小区文明公约等；

2.应根据物业服务合同，积极制定项目服务管理制度，包括客户接待及收费管理制度、房屋及设施设备管理制度、保洁服务管理制度、绿化养护管理制度、秩序维护管理制度及物业服务方案，方案应包括服务内容、服务标准、人员配置等内容；

3.建立业主满意度调查管理制度；

4.物业服务企业应建立完善的财务管理制度，依法纳税，无税务违法违规行为；

5.有便民服务指南内容的业主手册；

6.有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确；

7.有突发公共事件应急预案、演练记录；

8.有物业服务各个工作岗位的值班记录，并进行存档。

档案

1.有规范的档案管理场所及物业服务档案管理制度；

2.档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便；

3.有档案管理人员，建立业主档案管理，做到一户一档，有电梯、消防、监控等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料，业主报事报修、投诉等台账记录；

4.应用物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

标识

1.重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其他标识；

2.有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识；

3.房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显。

客户服务

1.每季度通过业主群或信息公示栏推送、公示物业服务季报；

2.重要物业服务事项应在小区公示栏、以书面形式履行告知义务；

3.对违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门；

4.水、电急修30分钟内响应，其他报修按双方约定时间响应；有专项服务企业负责的应在60分钟响应，有报修、维修记录；

5.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复；投诉回访率不低于80%；

6.每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于80%（客户满意率指标要求：抽取调查样本不少于小区****

7.有宠物管理制度与措施，设置宠物管理标识，严格管理，有小区犬只花名册；

8.主出入口设立总平面图，配置有便民服务推车，配置标准不低于1辆/500户；

9.按约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险；

10.规划有公共卫生间的应能正常使用，公共卫生间内的残疾人无障碍设施使用情况良好，无侵占、损坏等现象；

11.提供免费或者有偿的特约服务；

12.接受委托，提供邮件代收服务；

13.每年组织不低于1次业主恳谈会和1次设备房开放日活动；

14.开展经常性的业主拜访和互动，每年业主拜访率70%。

专项委托

服务管理

1.签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务；

2.专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书；

3.专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志；

4.对专项委托服务有监督及评价机制，有监督评价记录。

项 目

内容及要求

综合管理

1.按照相关规定实施承接查验；

2.按照规定进行维修养护；

3.有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案；

4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。公用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在30分钟内组织到场维修；

5.按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修；

6.每年第1季度制订出当年度维修养护计划；

7.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测；

8.雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施；

9.设备机房

（1）每季度清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物；

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效；

（4）设施设备标识、标牌齐全；

（5）张贴或悬挂相关制度、证书；

（6）来访人员、设备巡查、养护等记录齐全、完整。

10.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用部位

1.房屋结构

每半年巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。

2.建筑部件

（1）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等；

（2）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨棚、空调室外机支撑构件等；

（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等；

（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3.附属构筑物

（1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管径、沟渠等；

（2）每月巡查1次大门、围墙、围栏等；

（3）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等；

（4）每月检查、清扫1次房顶出现积水、开裂等现象，应及时处理；

（5）每季度检查1次雨污水管井等；

（6）每年检测1次防雷装置。

共用设施设备

供水

系统

1.每年对二次供水设施设备进行运行维护，水箱或水池清洗消毒不少于2次，水质检测一年一次符合GB5749的要求；

2.每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况；

3.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好；

4.不具备自动切换功能的，每月手动切换1次备用水泵；

5.供水部门计划需停水时，及时发布通知告知业主；

6.每周巡检1次供水设施（包括屋顶供水设备，如水管、太阳能、水箱等）发现漏水、损坏应及时解决，属于业主私人设施及时通知业主或物业使用人。

排水

系统

1.有防汛预案，每年至少组织1次演练；

2.配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）；

3.排水设施：每年雨季汛前对雨水排水口、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；

4.污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次；

5.化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配

电系

统及

照明

1.楼内照明：每月巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故障5日内修复；

2.楼外照明：每周巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故障1周内修复；每季度根据气候调整1次时间控制器；

3.应急照明：每周巡视1次，发现故障1日内组织维修；

4.低压柜：每周巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全；

5.高、低压配电箱和线路：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；

6.控制柜：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；

7.发电机：每月试运行1次，每年开展1次发电机带负荷运行测试，保证运行正常；每年活化1次蓄电池；每周巡视1次充电机和蓄电池；

8.配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确；

9.变电站高低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年根据供电部门检查要求对相关设备进行维护；

10.路灯、楼道灯完好率应不低于85%。

共用设施设备

安全

防范

系统

1.物防

（1）外露管道等易攀爬处有防范设施或安全标识；

（2）设置专用非机动车停放区域和电动自行车充电设施；

（3）应安装单元防盗安全门；

（4）物业区****

（5）落实专人对各类物防设施每月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2.技防

（1）监控设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常；

（2）摄像头：每季度检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校；

（3）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。

3.消防

（1）消防设施设备完好可随时启用；保持消防通道畅通；

（2）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图；

（3）实行消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；

（4）制定灭火和应急疏散预案，有应急消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；高层住宅每年至少组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练，多层、别墅等住宅每年至少组织1次；

（5）对以下消防设施，应每日进行检查：

a.火灾报警器的功能是否正常；

b.消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

c.疏散通道、安全出口的防火门是否完好，防火门是否处于常闭状态。

（6）对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：

a.进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；

b.消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

c.屋顶消防水箱的储水水位；

d.灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否锈蚀、是否无法启用。

（7）对以下消防设施，应每季度进行1次检查或试验：

a.火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态，对主、备电源进行自动转换试验；

b.进行消防电梯强制停于首层试验；

c.对水流指示器进行功能试验，利用末端洒水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；

d.喷头外观，发现有不正常的喷头应更换，当喷头上有异物时应清除；

e.室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

f.与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；

g.防排烟系统是否处于正常状态。

（8）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向消防救援机构报告；

（9）消防控制室设24小时值班，每班不少于2人值班人员且持有相关技能证书；并能及时处理各类报警、故障信息；

（10）发生火情立即报警，组织扑救初起火源，疏散遇险人员，拨打“119”报警电话并协助配合消防应急救援人员工作；

（11）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；

（12）制定消防安全管理制度，每年对员工进行至少2次消防安全培训。每年对业主至少有2次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

公共设施设备

电梯

1.电梯每年进行1次定期检验、检测，电梯检验/检测有效期届满前1个月，应向政府特种设备管理部门电梯检验检测机构提出定期检验、检测申请；

2.在电梯轿厢内显著位置张贴有效的电梯检验标志、安全使用说明、注意事项和警示标志以及应急救援电话和使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话；

3.有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度；

4.电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系；

5.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除；

6.与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；

7.配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员，每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识；

8.有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每年演练1次，发生电梯困人时应及时采取措施，物业服务人员应在30分钟内到达现场；

9.项目需配置电梯主要负责人、安全总监、安全管理员及相关人员责任追究制度；并落实日巡查、周排查、月调度等检查工作记录，检查记录至少保存4年；

10.电梯使用维护、保养国家有强制规定的严格遵循国家相关规定。

水景及游乐设施

1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；有安全警示标识；

2.使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施；

3.每周巡查1次游乐设施，确保无安全隐患；

4.对于水景池每季度进行一次维护，确保水无异味。

装饰装修管理

1.参照国家住建部110号文件“住宅室内装饰装修管理办法”和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；

2.重点做好装修单位及施工队伍的备案、施工人员进出管理、动火作业审批、装修巡检等工作；

3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议、消防安全承诺书，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项；

4.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的应立即劝阻；应立即劝阻，拒不改正的报告业主委员会及相关行政主管部门；

5.建立装饰装修管理档案资料，建立一户一档；

6.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放并打围定期清运，自行清运装修垃圾的应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

项目

内容及要求

公共秩序

维护

1.出入口有专人24小时值守；

2.有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记，发现推销、发广告等人员及时劝阻；

3.对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每年组织员工开展1次安全防范教育培训；

4.有租户管理制度租户信息完善，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作。登记簿册齐全，有出租房屋公示栏；

5.有健全的停车场管理制度和应急预案，车辆按规定有序停放，及时对乱停车辆进行引导和协助停放有序；

6.主要出入口应设置减速带，园区****

7.车库（棚）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内；车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明无积水，无易燃、易爆及危险物品存；

8.有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理；

9.对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理；

10.每年开展1次专项治安应急预案演练；

11.利用小区公告栏张贴安全防范宣传品；

12.对重点区域、重点部位每4小时巡查1次。

项目

内容及要求

生活垃圾的收集、清运

1.有垃圾收集容器；

2.每周至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/周），蝇、蚊滋生季节每半月喷洒1次杀虫药；

3.垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾，生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，收集清运频次不低于1次/日；

4.垃圾中转站外围保持整洁。

物业共用

部分清洁

1.公共场所每日清扫1次，楼道、楼梯每2日清扫1次，每周拖1次；

2.每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等公用设施；

3.电梯轿厢：每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清扫1次轿厢地面；不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每季度护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次；每日巡视保洁1次电梯轿厢；

4.楼外道路及设施：每日清扫1次、巡视保洁1次，楼外道路无积水；每月清洁1次楼外公共照明及公用设施；每季度清洁1次雨棚、门头等；

5.有完善的消杀灭害服务方案和管理制度，配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知投药位置有明显标识；定期进行消杀灭害，有相关记录。

项目

内容及要求

绿化养护

1.灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。

2.施肥

根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1次至2次；灌木每年施肥1次至2次；地被和草坪植物每年施肥2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。

3.病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。

4.整形修剪

乔木每年冬季修剪1次；灌木每年生长季节和冬季各修剪1次；绿篱每年至少修剪4次；草坪夏季每月至少修剪2次，全年至少修剪10次。

5.除草

每年全面除草3次，重点绿地增加除草次数。

6.垃圾处理

绿化作业产生的垃圾应在作业完成后8小时内清理干净。

7.绿化带无明显土壤裸露现象、无死苗现象。

项 目

内容及要求

社区文化

建设

1.有信息公开栏及其他宣传栏，内容每季度更新1次；

2.每年至少开展2次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识；

3.每年按物业服务合同约定组织社区文化活动。每季度不得少于开展1次社区****

4.社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全存档；

5.积极协助社区居委会（小区业主委员会、综合党支部）开展社区文化活动。

党建管理

1.具备建立党组织条件的物业企业，应建立健全党组织，有党员活动场所，落实“三会一课”制度，有党建宣传栏，宣传内容每年至少更换2次；

2.设置物业志愿服务站或志愿服务岗，定期开展志愿服务。

项目

内容及要求

物业服务

场所

1.有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、接待台、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络、办公收费系统；

2.公示有物业服务企业营业执照、资质证书（复印件）和管理人名录证书（复印件）、项目服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、报修电话和每年3月底前对上一年度的公共收益进行公示，设置物业、社区、相关行政主管部门投诉电话。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准；

3.物业服务中心每日工作时间至少9小时，其他时间物业管理区域内有值班人员；

4.公示有24小时服务电话。

各岗位人员要求

1.实行项目责任制一个物业管理项目配备1名项目负责人，项目负责人应取得相应的物业服务项目经理证书和物业管理师执业资格证书；

2.各岗位人员应具有良好的职业技能与职业素养；管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定和《物业服务合同》约定取得相应职业资格证书或岗位证书；

3.项目物业服务中心配备有客户专员，每人管理户数应不高于450户；

4.从业人员统一着装、佩戴工牌、规范服务、语言文明，主动、热情，窗口服务人员使用普通话。

制度

1.应根据住宅物业特点，协助完善项目自律管理制度，包括管理规约、宠物饲养管理规定、小区文明公约等；

2.应根据物业服务合同，积极制定项目服务管理制度，包括客户接待及收费管理制度、房屋及设施设备管理制度、保洁服务管理制度、绿化养护管理制度、秩序维护管理制度及物业服务方案，方案应包括服务内容、服务标准、人员配置等内容；

3.建立业主满意度调查管理制度；

4.物业服务企业应建立完善的财务管理制度，依法纳税，无税务违法违规行为；

5.有便民服务指南内容的业主手册；

6.有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确；

7.有突发公共事件应急预案、演练记录；

8.有物业服务各个工作岗位的值班记录，并进行存档。

档案

1.有规范的档案管理场所及物业服务档案管理制度；

2.档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便；

3.有档案管理人员，建立业主档案管理，做到一户一档，有电梯、消防、监控等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料，业主报事报修、投诉等台账记录；

4.应用物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

标识

1.重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其他标识；

2.有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识；

3.房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显；

4.标识的材质和设计风格应符合本项目的品质定位。

客户服务

1.每月通过业主群或信息公示栏推送/公示物业服务月报；

2.重要物业服务事项应在小区公示栏、各楼单元门以书面形式履行告知义务；

3.对违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门；

4.水、电急修20分钟内响应，其他报修按双方约定时间响应；有专项服务企业负责的应在30分钟内响应，有报修、维修记录；

5.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复；投诉回访率不低于85%；

6.每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于85%（客户满意率指标要求：抽取调查样本不少于小区****

7.有宠物管理制度与措施，设置宠物管理标识严格管理，有小区犬只花名册；

8.主出入口设立总平面图，配置有便民服务推车，配置标准不低于1辆/300户；

9.按约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险；

10.有智能公共广播系统的，节假日要播放广播与背景音乐；

11.规划有公共卫生间的应能正常使用，公共卫生间内的残疾人无障碍设施使用情况良好，无侵占、损坏等现象；

12.提供免费或者有偿的特约服务；

13.接受委托，提供邮件代收及其水、电、燃气、网络开通办理手续及费用代缴服务；

14.每年组织不低于1次业主恳谈会和1次设备房开放日活动；

15.开展经常性的业主拜访和互动，每年业主拜访率85%；

16.重要节日进行节日氛围营造。

专项委托

服务管理

1.签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务；

2.专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书；

3.专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志；

4.对专项委托服务有监督及评价机制，有监督评价记录。

项目

内容及要求

综合管理

1.按照相关规定实施承接查验；

2.按照相关规定进行维护、更新、改造；

3.有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案；

4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。公用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在20分钟内组织到场维修；

5.按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修；

6.每年第四季度制订出下一年度维修养护计划；

7.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测；

8.雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施；

9.设备机房：

（1）每月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物；

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效；

（4）设施设备标识、标牌齐全；

（5）张贴或悬挂相关制度、证书；

（6）记录齐全、完整。

10.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用部位

1.房屋结构

每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施按照鉴定结果组织修缮。

2.建筑部件

（1）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等；

（2）每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等；

（3）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨棚、空调室外机支撑构件等；

（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3.附属构筑物

（1）每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等；

（2）每月检查2次雨污水管井等；

（3）每月巡查2次大门、围墙、围栏等；

（4）每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等；

（5）每年检测1次防雷装置。

共用设施设备

空调系统

1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查；

2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定；

3.有节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析；

4.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、制冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网，每2年清洗消毒1次风管；

5.每年检查1次管道、阀门并除锈。

供水系统

1.每年对二次供水设施设备进行运行维护，水箱或水池清洗消毒不少于2次，水质检测一年一次符合GB5749的要求；

2.每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况；

3.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好；

4.不具备自动切换功能的，每月手动切换1次备用水泵；

5.每年检查3次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵；

6.每周巡检1次供水设施（包括屋顶供水设备，如水管、太阳能、水箱等）发现漏水、损坏应及时解决，属于业主私人设施及时通知业主或物业使用人。

排水系统

1.有防汛预案，每年至少组织1次演练；

2.配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）；

3.排水设施：每年雨季汛前对雨水排水口、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；

4.污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次；

5.化粪池：每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配电系统及照明

1.公共区域照明每周巡视2次，一般故障1日内修复，其它复杂故障5日内修复；

2.应急照明：每日巡视1次，发现故障30分钟内到达现场组织维修；

3.低压柜：每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每周检查1次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；

4.高、低压配电箱和线路：每月检查2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关；

5.控制柜：每半月检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值，每年检查1次远控装置；

6.发电机：每月试运行1次，每年开展1次发电机带负荷运行测试，保证运行正常；每年活化2次蓄电池，每5日巡视1次充电机和蓄电池；

7.配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好，电缆进出线和开关标识准确；

8.变电站高低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护；

9.每3年检验1次内部核算电能表；

10.路灯、楼道灯完好率应不低于90%。

共用设施设备

安全防范系统

1.物防

（1）外露管道等易攀爬处有防范设施或安全标识；

（2）设置专用非机动车停放区域和电动自行车充电设施并安装监控设备；

（3）应安装单元防盗安全门；

（4）物业区****

（5）落实专人对各类物防设施每半月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。

2.技防

（1）监控设备：每周检查2次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常；

（2）摄像头：每月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校；

（3）楼宇对讲设备：每月检查2次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常；

（4）门禁管理设备：每半月检查1次，保障设备运行正常；

（5）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题应立即进行维修。

3.消防

（1）消防设施设备完好，可随时启用；保持消防通道畅通；

（2）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图；

（3）实行消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；

（4）制定灭火和应急疏散预案，建立微型消防站，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练；

（5）排水设施：每年汛前对雨水排水口、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查；

（6）污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次；

（7）对以下消防设施，应每日进行检查：

a.火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；

b.消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

c.疏散通道、安全出口的防火门是否完好，防火门是否处于常闭状态。

（8）对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：

a.进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；

b.消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

c.屋顶消防水箱的储水水位；

d.消防泵房间的防火门是否完好；

e.灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否锈蚀、是否无法启用；

f.室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。

（9）对以下消防设施，应每2个月进行1次检查或试验：

a.火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；

b.进行消防电梯强制停于首层试验；

c.对水流指示器进行功能试验，利用末端洒水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；

d.喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应清除；

e.室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

f.与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；

g.防排烟系统是否处于正常状态。

（10）对安装的探测器，应每年进行1次试验，并对全部报警控制装置进行1次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应调换；

（11）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防救援机构报告；

（12）消防控制室设24小时值班，每班不少于2人值班人员且持有相关技能证书；并能及时处理各类报警、故障信息；

（13）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，拨打“119”报警电话并协助配合公安机关消防救援机构工作；

（14）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；

（15）有消防安全管理制度，每年对员工进行至少3次消防安全培训；每年对业主至少有3次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

电梯

1.电梯每年进行1次定期检验、检测。电梯检验、检测有效期届满前2个月，应向政府特种设备管理部门电梯检验、检测机构提出定期检验、检测申请；

2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话；

3.有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度；

4.电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系；

5.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除；

6.与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；

7.按照“云南省电梯使用安全管理办法”配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日检查1次电梯安全状况。每年至少对电梯安全管理人员进行2次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识；

8.有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每年演练2次发生电梯困人时应及时采取措施，物业服务人员应在30分钟内到达现场；

9.项目需配置电梯主要负责人、安全总监、安全管理员及相关人员责任追究制度；并落实日巡查、周排查、月调度等检查工作记录；

10.电梯使用维护、保养国家有强制规定的严格遵循国家相关规定。

水景及游乐设施

1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；有安全警示标识；

2.使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每半月检查1次防漏电设施；

3.每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患；

4.水景：根据水质情况进行消毒净化处理，使用期间每日清洁1次水面，每年清洁2次水池池底。

项目

内容及要求

装饰装修

管理

1.参照国家住建部110号文件“住宅室内装饰装修管理办法”和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；

2.重点做好装修单位及施工队伍的备案、施工人员进出管理、动火作业审批、装修巡检等工作；

3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议、消防安全承诺书，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项；

4.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻，不改正的报告业主委员会及相关行政主管部门；

5.建立装饰装修管理档案资料，建立一户一档；

6.委托清运装修垃圾的应在指定地点临时堆放并打围，定期清运自行清运装修垃圾的应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

项 目

内容及要求

公共秩序

维护

1.出入口有专人24小时值守；

2.有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记，发现推销、发广告等人员及时劝阻；

3.对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每半年组织员工开展1次安全防范教育培训；

4.有租户管理制度，租户信息完善，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作。登记簿册齐全，有出租房屋公示栏；

5.有健全的停车场管理制度和应急预案，车辆按规定有序停放，有专职人员24小时巡视和协助停放有序；

6.主要出入口应设置减速带，小区****

7.车库（棚）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内；车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明无积水，无易燃、易爆及危险物品存；

8.有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理；

9.对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理；

10.每年开展2次专项治安应急预案演练；

11.设立有应急队伍，并根据能处理应急事故；

12.利用小区公告栏张贴安全防范宣传品，每半年开展1次安全防范宣传活动；

13.对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

项目

内容及要求

生活垃圾的收集、清运

1.有垃圾收集容器；

2.每3天至少清洗1次垃圾收集容器（夏季2次/3日）。蝇、蚊滋生季节每周喷洒1次杀虫药；

3.垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，收集清运频次不低于1次/日；

4.垃圾中转站保持密闭和外围整洁；

5.垃圾清运车外观整洁。

物业共用

部分清洁

1.楼内

（1）大堂、一层候梯厅：每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每周擦拭2次信报箱；每周擦拭1次大堂；每半月擦拭1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅；

（2）楼道、楼梯：每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面；每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；每季度除尘1次楼内灯具；根据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日巡视保洁2次楼道、楼梯。

2.电梯轿厢：每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清扫1次轿厢地面；不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次；每日巡视保洁3次电梯轿厢；

3天台、屋面：每季度清扫1次天台，屋面；雨季期间，每半月清扫1次天台、屋面；每月巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫；

4.楼外道路及设施：每日清扫1次、巡视保洁3次，楼外道路无积水，每半月清洁1次楼外公共照明及公用设施，每2个月清洁1次雨篷、门头等；

5.有完善的消杀灭害服务方案和管理制度，配合相关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标识定期进行消杀灭害，有相关记录。

项目

内容及要求

绿化养护

1.灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施及时排涝；需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。

2.施肥

乔木每年施肥1次至2次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的应使用有机肥料。

3.病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。作业防护及提示到位；无药害导致的苗木死亡现象。

4.整形修剪

整齐度：线条清晰流畅，轮廓规整统一，冠幅一致，达到预期的几何形状（如球形、柱形、方形、波浪形等）。层次感：有效梳理了内部枝条，层次分明，疏密有致，通风透光性显著改善。美观度：提升整体观感焕然一新，整洁美观，视觉效果显著提升，与周围环境协调融合。

5.除草

每年全面除草4次，重点绿地增加除草次数，不出现明显杂草。

6.垃圾处理

绿化作业产生的垃圾应在作业完成后4小时内清理干净。

7.绿化带无明显土壤裸露现象、无死苗现象。

8.工具物料台账登记完整，领用（使用）记录规范，按期进行工具养护。

项目

内容及要求

社区文化

建设

1.有信息公开栏及其他宣传栏，内容每季度更新1次；

2.每年至少开展3次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识；

3.定期组织社区****

4.有关爱空巢老人、残障人士等公益活动；

5.社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全；

6.积极协助社区居委会（小区业主委员会、综合党支部）开展社区文化活动。

党建管理

1.应建立健全党组织，有党员活动场所，落实“三会一课”制度，有党建宣传栏，宣传内容每年至少更换3次；

2.设置物业志愿服务站或志愿服务岗，定期开展志愿服务。

项目

内容及要求

物业服务

场所

1.有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、接待台、饮水机、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络、办公收费系统；

2.公示有物业服务企业营业执照、资质证书（复印件）和管理人名录证书（复印件）、项目服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、（每年度统计1次）、报修电话和每年3月底前对上一年度的公共收益进行公示，设置物业、社区、相关行政主管部门投诉电话。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准；

4.物业服务中心每日工作时间至少10小时，其他时间物业管理区域内有值班人员；

5.公示有24小时服务电话。

各岗位人员要求

1.实行项目责任制一个物业管理项目配备1名项目负责人，项目负责人应取得相应的物业管理师执业资格证书；

2.各岗位人员应具有良好的职业技能与职业素养；管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定和《物业服务合同》约定取得相应职业资格证书或岗位证书；

3.项目物业服务中心配备有客户管家，每人管理户数应不高于300户；

4.从业人员统一着装、佩戴工牌、规范服务、语言文明，主动、热情，窗口服务人员使用普通话。

制度

1.应根据住宅物业特点，协助完善项目自律管理制度，包括管理规约、宠物饲养管理规定、小区文明公约等；

2.应根据物业服务合同，积极制定项目服务管理制度，包括客户接待及收费管理制度、房屋及设施设备管理制度、保洁服务管理制度、绿化养护管理制度、秩序维护管理制度及物业服务方案，方案应包括服务内容、服务标准、人员配置等内容；

3.建立业主满意度调查管理制度；

4.物业服务企业应建立完善的财务管理制度，依法纳税，无税务违法违规行为；

5.有便民服务指南内容的业主手册；

6.有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确；

7.有突发公共事件应急预案、演练记录；

8.有物业服务各个工作岗位的值班记录，并进行存档。

档案

1.有规范的档案管理场所及物业服务档案管理制度；

2.档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便；

3.有档案管理人员，建立业主档案管理，做到一户一档，有电梯、消防、监控等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料，业主报事报修、投诉等台账记录；

4.需建立物业智慧平台，应用物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

标识

1.重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其他标识；

2.有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识；

3.房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显；

4.标识的材质和设计风格应符合本项目的品质定位。

客户服务

1.每月通过业主群或信息公示栏推送/公示物业服务月报；

2.重要物业服务事项应在小区公示栏、各楼单元门以书面形式履行告知义务；

3.对违反治安、规划、环保等方面法律法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门；

4.水、电急修15分钟内、其他报修按双方约定时间到达现场；有专项服务企业负责的应在30分钟内响应；

5.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1个工作日内回复；投诉回访率不低于100%；

6.每年组织1次满意度调查，客户满意率不低于90%（客户满意率指标要求：抽取调查样本不少于小区****

7.有宠物管理制度与措施，设置宠物管理标识，严格管理，有小区犬只花名册；

8.主出入口设立总平面图，配置有便民服务推车，配置标准不低于1辆/200户；

9.按约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险；

10.有智能公共广播系统的，型材坚固耐用，造型美观，每周定时播放广播与背景音乐；

11.规划有公共卫生间的应能正常使用，公共卫生间内的残疾人无障碍设施使用情况良好，无侵占、损坏等现象；

12.提供无偿特色服务不少于3项；

13.接受委托，提供邮件代收及其水、电、燃气、网络开通办理手续及费用代缴服务；

14.每年组织不低于2次业主恳谈会和2次设备房开放日活动；

15.开展经常性的业主拜访和互动，每年业主拜访率90%；

16.有无噪声氛围管理服务措施，工作人员夜间值守、巡逻时对讲机佩戴耳麦，工作过程中实行“说话轻、走路轻、操作轻”；

17.重要节日进行节日氛围营造；

18.为会所、游泳池提供配套服务。

专项委托

服务管理

1.签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务；

2.专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求，操作人员应持有相应的职业资格证书；

3.专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志；

4.对专项委托服务有监督及评价机制，有监督评价记录。

项目

内容及要求

综合管理

1.按照相关规定实施承接查验；

2.按照有关规定进行维修养护；

3.有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案；

4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。公用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在15分钟内组织到场维修；

5.按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修；

6.每年第四季度制订出下一年度维修养护计划；

7.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测；

8.雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施；

9.设备机房

（1）每半月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物；

（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；

（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效；

（4）设施设备标识、标牌齐全；

（5）张贴或悬挂相关制度、证书；

（6）记录齐全、完整；

10.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

共用部位

1.房屋结构

每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施按照鉴定结果组织修缮。

2.建筑部件

（1）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等；

（2）每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等；

（3）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨棚、空调室外机支撑构件等；

（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3.附属构筑物

（1）每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管径、沟渠等；

（2）每周检查1次雨污水管井等；

（3）每周巡查1次大门、围墙、围栏等；

（4）每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等；

（5）每年检测1次防雷装置。

共用设施设备

空调系统

1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统检查；

2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定；

3.有节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析；

4.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、制冷器、箱体等，每年清洗消毒2次风机盘管滤网，每2年清洗消毒1次风管；

5.每半年检查1次管道、阀门并除锈；

6.每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声；

7.每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

供水系统

1.每年对二次供水设施设备进行运行维护，水箱或水池清洗消毒不少于2次，水质检测一年一次符合GB 5749的要求；

2.每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况；

3.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好；

4.不具备自动切换功能的，每月手动切换1次备用水泵；

5.每年检查4次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂，每年养护1次水泵；

6.每周巡检1次供水设施（包括屋顶供水设备，如水管、太阳能、水箱等）发现漏水、损坏应及时解决，属于业主私人设施及时通知业主或物业使用人；

7.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。

公共设施设备

排水系统

1.有防汛预案，每年至少组织1次演练；

2.配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）；

3.排水设施：每年汛前对雨水排水口、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通；每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查；

4.污水泵：汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次；

5.化粪池：每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

供配电系统及照明

1.公共区域照明每周不少于3次巡查，一般故障8小时内修复；其它复杂故障3日内修复；

2.应急照明：每日巡视1次，发现故障30分钟内到达现场组织维修；

3.低压柜：每日巡视2次设备运行状况每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫，每周检查2次电气安全，每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；

4.高、低压配电箱和线路：每周检查1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关；

5.控制柜：每周检查2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查2次远控装置；

6.发电机：每月试运行1次，每半年开展1次发电机带负荷运行测试，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池；

7.配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确；

8.变电站高低压电缆沟、电梯底坑无积水，每年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护；

9、每年检验1次内部核算电能表；

10.路灯、楼道灯完好率应不低于95%。

安全防范系统

1.物防

（1）外露管道等易攀爬处有防范设施或安全标识；

（2）设置专用非机动车停放区域和电动自行车充电设施并安装监控设备；

（3）应安装单元防盗安全门；

（4）物业区****

（5）落实专人对各类物防设施每周开展1次全面检查及时排除安全隐患。

2.技防

（1）监控设备：每周检查2次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常；

（2）摄像头：每半月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况进行相应调校；

（3）楼宇对讲设备：每周检查1次按键、显示屏、通话等功能状况保障设备运行正常；

（4）门禁管理设备：每周检查1次，保障设备运行正常；

（5）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题应立即进行维修。

3.消防

（1）有防汛预案，每年至少组织1次演练；

（2）排水设施：每年汛前对雨水、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通，每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查；

（3）消防设施设备完好，可随时启用保持消防通道畅通；

（4）在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图；

（5）实行消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；

（6）制定灭火和应急疏散预案，建立微型消防站，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

（7）对以下消防设施，应每日进行检查：

a.火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；

b.消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；

c.疏散通道、安全出口的防火门是否完好，防火门是否处于常闭状态。

（8）对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：

a.进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；

b.消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；

c.屋顶消防水箱的储水水位；

d.消防泵房间的防火门是否完好；

e.灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否锈蚀、是否无法启用；

f.室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警控制线路功能是否齐全完好，有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。

（9）对以下消防设施，应每2个月进行1次检查或试验：

a.火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进行自动转换试验；

b.进行消防电梯强制停于首层试验；

c.对水流指示器进行功能试验，利用末端洒水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；

d.喷头外观，发现有不正常的喷头应及时更换，当喷头上有异物时应清除；

e.室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；

f.与火灾报警系统有联动功能的防火门（包括防火卷帘）能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；

g.防排烟系统是否处于正常状态。

（10）安装在公共部位的自救逃生器、逃生绳是否正常、是否有效、是否破损应每季度进行1次检查或试验；

（11）对安装的探测器，应每年进行1次试验，并对全部报警控制装置进行1次试验；火灾探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗1次，不合格的应调换；

（12）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防救援机构报告；

（13）消防控制室设24小时值班，每班不少于2人值班人员且持有相关技能证书；并能及时处理各类报警、故障信息；

（14）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，拨打“119”报警电话并协助配合公安机关消防救援机构工作；

（15）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；

（16）有消防安全管理制度，每年对员工进行至少4次消防安全培训，每年对业主至少有4次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。

电梯

1.电梯每年进行1次定期检验/检测。电梯检验/检测有效期届满前3个月，应向政府特种设备管理部门电梯检验检测机构提出定期检验/检测申请；

2.在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话；

3.有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度；

4.电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系；

5.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除；

6.与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任；

7.按照“云南省电梯使用安全管理办法”配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每日检查1次电梯安全状况。每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识；

8.有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每季度演练1次，发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在30分钟内到达现场；

9.确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示广播，无线通信装置等设施正常使用；

10.项目需配置电梯主要负责人、安全总监、安全管理员及相关人员责任追究制度；并落实日巡查、周排查、月调度等检查工作记录；

11.电梯使用维护、保养国家有强制规定的严格遵循国家相关规定。

水景及游乐设施

1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；有安全警示标识；

2.使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施；

3.每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患；

4.水景：根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底，水景喷泉定期开启。

装饰装修

管理

1.参照国家住建部110号文件“住宅室内装饰装修管理办法”和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度；

2.重点做好装修单位及施工队伍的备案、施工人员进出管理、动火作业审批、装修巡检等工作；

3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议、消防安全承诺书，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项；

4.装饰装修期间每1日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻，拒不改正的报告业主委员会及相关行政主管部门；

5.建立装饰装修管理档案资料，建立一户一档；

6.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放并打围，定期清运，自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。

项目

内容及要求

公共秩序

维护

1.出入口有专人24小时值守；

2.有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记，发现推销、发广告等人员及时劝阻；

3.对秩序维护人员必须进行相关法律法规及岗位流程培训后方能上岗，每年组织员工开展3次安全防范教育培训；

4.有租户管理制度，租户信息完善，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作。登记簿册齐全，有出租房屋公示栏；

5.有健全的停车场管理制度和应急预案，车辆按规定有序停放，有专职人员24小时巡视和协助停放有序；

6.主要出入口应设置减速带，园区****

7.车库（棚）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆停放在规定的范围内，车辆行驶有规定路线；

8.使用车辆识别系统，道闸设备具有防砸车、防尾随红外对射装置，动作灵敏可靠，道闸杆上应装有防撞胶垫（压力电波防砸系统）车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌 和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁3次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品；

9.有大宗物品进出管理制度，实行大宗物品搬运进出登记管理；

10.对违法犯罪行为立即报警，协助公安机关进行处理；

11.每年开展4次专项治安应急预案演练；

12.设立有应急队伍，并根据能处理应急事故；

13.利用小区公告栏张贴安全防范宣传品；

14.对重点区域、重点部位每1小时巡查1次。

项目

内容及要求

生活垃圾的收集、清运

1.有垃圾收集容器，实施生活垃圾分类收集有分类标识；

2.每2天至少清洗1次垃圾收集容器和垃圾中转站（夏季每天1次），蝇、蚊滋生季节每2日喷洒1次杀虫药；

3.垃圾收集容器内的垃圾不超过其容量的2/3，周边无散落垃圾，生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，收集清运频次不低于1次/日；

4.垃圾中转站保持密闭和外围整洁；

5.垃圾清运设备应密闭、外观整洁。

物业共用

部分清洁

1.楼内

（1）大堂、一层候梯厅：每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面；每日擦拭1次信报箱；每周擦拭1次大堂；每周擦拭1次大堂、候梯厅墙面；配有家具的，每月护理1次；每日巡视保洁3次大堂、一层候梯厅；

（2）楼道、楼梯：每日清扫并清拖1次楼道、楼梯地面；每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；每季度除尘1次楼内灯具；根据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日巡视保洁2次楼道、楼梯。

2.电梯轿厢：每日擦拭2次电梯轿厢门、面板；每日清扫2次轿厢地面；不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次；每日巡视保洁3次电梯轿厢；

3.天台、屋面：每月清扫1次天台，屋面；雨季期间，每月清扫2次天台、屋面；每周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫；

4.楼外道路及设施：每日清扫1次、巡视保洁4次楼外道路；每半月清洁1次楼外公共照明及公用设施；每月清洁1次雨棚、门头灯；

5.有完善的消杀灭害服务方案和管理制度。配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识；定期进行消杀灭害，有相关记录。

项目

内容及要求

绿化养护

1.灌溉

有灌溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施；采用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前增加灌溉次数，其他时间根据植物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。

2.施肥

乔木每年施肥1次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4次至5次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。

3.病虫害防治

采取预防为主，综合防治的方针；及时掌控病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使用化学农药对环境的影响。

4.整形修剪

整齐度：线条清晰流畅，轮廓规整统一，冠幅一致，达到预期的几何形状（如球形、柱形、方形、波浪形等）。 层次感：有效梳理了内部枝条，层次分明，疏密有致，通风透光性显著改善。美观度：提升整体观感焕然一新，整洁美观，视觉效果显著提升，与周围环境协调融合。

5.除草

每年全面除草5次，重点绿地增加除草次数不出现杂草。

6.垃圾处理

绿化作业产生的垃圾应在作业完成后2小时内清理干净。

7.绿化带无土壤裸露现象、无死苗现象；

8.醒目处设置爱护绿化提示标识，重点树木品种实行标牌管理；

9.工具物料台账登记完整，领用（使用）记录规范，按期进行工具养护。

项目

内容及要求

社区文化

建设

1.有信息公开栏及其他宣传栏，内容每季度更新1次；

2.每年至少开展2次精神文明宣传教育工作，内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等知识；

3.每年按物业服务合同约定组织社区****每月不得低于开展1次社区****活动充分兼顾老、中、青、幼多层次业主需求；

4.社区文化有活动计划、有记录、有总结，相关资料齐全存档；

5.积极协助社区居委会（小区业主委员会、综合党支部）开展社区****

6.有关爱空巢老人、残障人士等公益活动，小区****

党建管理

1.应建立健全党组织，有党员活动场所，落实“三会一课”制度，有党建宣传栏，宣传内容每年至少更换4次；

2.设置物业志愿服务站或志愿服务岗，定期开展志愿服务。