物业管理服务
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 服务时限 | 物业地址 |
| 点击登录查看物业管理服务项目 | ****至**** | 沈阳市**** |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
（1）采购人可提供物业办公室1间，约18平方米，办公室内可用设施设备：桌子2张、椅子2把；物料库房一间、约18平方米；工具存放车库1间，约20平方米。
（2）采购人可提供的物业管理服务设备：1.5米梯子2个，2.5米梯子3个；中标人应当承担与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、工具、材料等。
2.物业服务范围
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 点击登录查看物业管理服务项目 | 1＃医药实训楼、2＃化工分析实训、3＃化工工艺实训基地、4＃教学楼、5＃教学楼、6＃教学楼、7＃金工实训基地、8＃高分子实训基地、9＃行政教学综合楼、10＃食堂楼、11＃男学生宿舍楼、12＃女学生宿舍楼、体育馆、训练馆、体育场、2处地下泵房、车库、内河、北门招办用房及南北门卫室。 | 服务内容： 1.房屋维护和公用设施设备运行维护服务：负责校园内房屋、设施、设备、电路的运行、养护、维护和管理；设备阀门管道排水系统的清理，办公设施设备的维护、运行； 2.卫生保洁管理：负责本项目范围内公共区**** |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 101005.6㎡ | 见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” “3.6秩序维护服务” |
| 需保洁面积（㎡） | 116888.7㎡ | 见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 门、窗 | 门、窗总数量（个）及总面积（㎡） | 门、窗5663扇，面积10103.45㎡； | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 瓷砖10479㎡、石材1263㎡、水磨石870㎡、地毯30㎡，桥栏杆198㎡ | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 木饰面98㎡、玻璃饰面492㎡、铁饰面45㎡、卫生间砖面13408.62㎡.立面瓷砖面积11176.48㎡. | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 顶面 | 顶面各材质及总面积（㎡） | 顶面矿棉板总面积10479平方米、铝扣板总面积3870㎡ | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 会议桌34个、会议椅329个、茶吧机3台、茶几14个 | 见“3.4保洁服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 会议室7个，总面积406㎡ | 见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 报告厅 | 室内设施说明 | 会议桌42、会议椅1076、投影机4、话筒8、电子屏2块 | 见“3.4保洁服务” |
| 报告厅数量（个）及总面积（㎡） | 报告厅4个，1063㎡ | 见“3.4保洁服务” |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间129个，总面积4515㎡ | 见“3.2房屋维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”“3.4保洁服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 垃圾存放点1处，位于学校院内南门西边50米处，面积24平方米 | 见“3.4保洁服务” |
| 车位数 | 地面车位数 | 275个 | 见“3.4保洁服务” 见“3.6秩序维护服务” |
| 车行/人行口 | 车行口 | 3个 | 见“3.6秩序维护服务” |
| 人行口 | 3个 | 见“3.6秩序维护服务” |
| 设施设备（可另行附表） | 电梯系统 | 货梯3部，功率：33KW，不在质保期内，由维保公司维保 | 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” |
| 空调系统 | 立式单元式空调8台，不在质保期内 ；壁挂式单元式空调62台，不在质保期内 | 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” |
| 采暖系统 | 采暖系统：热风幕12台，机组3套，热水锅炉2台 | 见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 给排水系统 | 给水系统:蓄水池2个，二次加压泵站2个 排水系统：集水井18个，污水井道排市**** | 见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 照明系统 | 照明系统的构成：板灯、灯管、灯泡、射灯、防爆灯，总计8732个，不在质保期内 | 见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 供配电系统 | 高压柜26台、低压柜158台 | 见“3.3公用设施设备维护服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 141700平方米 | 见“3.4保洁服务” |
| 绿化 | 69230㎡含树木5054棵内湖 | 见“3.4保洁服务”“3.5绿化服务” |
| 广场 | 广场面积8513㎡ | 见“3.4保洁服务”“3.6秩序维护服务” |
| 路灯、草坪灯、音箱 | 路灯293个、草坪灯4个 | 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” |
| 消防栓 | 消防栓296个 | 见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务” |
| 垃圾箱 | 89个 | 见“3.4保洁服务” |
| 室外配电箱 | 3台 | 见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 门前三包 | 门前小马路1280平方米冬季除雪任务 | 见“3.4保洁服务” |
（3）物业管理（秩序维护）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 监控室 | 9#楼1楼 | 见“3.6秩序维护服务” |
| 值更室 | 2#楼、4#楼、6#楼、7#-8#楼、体育馆、训练馆 | 见“3.6秩序维护服务” |
| 园区 | 校园巡逻 | 见“3.6秩序维护服务” |
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务等。
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | 结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，供应商需进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （5）统一制发物业标识服装，着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
| （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 | 进驻接管 | 有完整的交接方案。方案内容应当包括但不限于：①物品交接。②与前物业交接。 |
| 5 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、师生反馈表、消毒记录、消杀记录等。④绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。5其他：合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 6 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 7 | 重大活动服务保障 | （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对进入校园车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 8 | 应急保障预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 9 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案等。 |
| 10 | 信报服务 | （1）对报纸、杂志和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。 |
| （2）及时投送或通知收件人领取。 |
| （3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。 |
| 11 | 服务热线及紧急维修 | （1）设置24小时报修服务热线。 |
| （2）紧急维修应当5分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 |
3.2房屋维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 主体结构、围护结构、部品部件 | （1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 |
| （2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、女儿墙、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （5）楼宇外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。 |
| （6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。 |
| 2 | 其他设施 | （1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 |
| （3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 |
| （4）接到采购人门、窗、家具等报修服务后，及时进行维修。 |
| （5）接到采购人办公室调整及办公家具搬抬任务，要在采购人的安排下及时进行搬抬。 |
| 3 | 装饰装修监督管理 | （1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。 |
| （2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。 |
| （3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。 |
| 4 | 标识标牌 | 每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。 |
| （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 |
| 2 | 设备机房 | （1）设备机房门口有机房类别及安全标志。，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。 |
| （2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 |
| （3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。 |
| （4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 |
| （5）安全防护用具配置齐全，检验合格。 |
| （6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。 |
| 3 | 给排水系统 | （1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。 |
| （2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。 |
| （3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 |
| （4）水泵房、水箱间，每日至少巡视3次。每年至少养护1次水泵。 |
| （5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 |
| （6）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。 |
| 4 | 电梯系统 | （1）每周至少开展2次电梯的安全状况检查。 |
| （2）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。 |
| （3）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。 |
| （4）根据采购人需求，合理设置电梯开启的时间。 |
| 5 | 空调系统 | （1）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。 |
| （2）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。 |
| （3）每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每2年至少开展1次风管清洗消毒。 |
| （4）每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查。 |
| 6 | 消防系统 | （1）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。 |
| （2）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。 |
| （3）自动喷水灭火系统启动正常。 |
| （4）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。 |
| （5）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 |
| （6）正压送风、防排烟系统运行正常。 |
| 7 | 供电系统 | （1）建立24小时运行值班监控制度。 |
| （2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 |
| （3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
| （4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 |
| （5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。 |
| （6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 |
| 8 | 照明系统 | （1）外观整洁无缺损、无松落。 |
| （2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 |
| （3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。 |
| 9 | 采暖系统 | （1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。 |
| （2）负责暖气片、地热分水器、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。 |
| （3）做好供暖前检查等相关准备工作。 |
| （4）供暖上水前，提前通知采购人。 |
| （5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。 |
3.4保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。 |
| （4）卫生保洁管理，负责项目范围楼内报告厅、会议室、电梯轿箱、楼梯、走廊、公共部分及体育馆、训练馆、生活服务中心日常保洁及室外园区保洁工作。负责学校所有卫生间的蹲位、尿斗、拖布盆、镜子、洗手盆等以及公共区域门窗玻璃的保洁工作等。 |
| 2 | 教学楼、办公楼等楼宇区域保洁 | （1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃内侧每天擦拭，外侧玻璃离地3米以内部分每月擦拭一次。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。 4墙砖每周擦拭两次，保持光洁。 |
| （2）会议室、报告厅 ①30平方米左右会议室每天至少擦拭1次，会后及时进行清扫。 ②每季度至少对报告厅、贵宾室椅套、窗帘进行清洗一次。 |
| （3）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、考勤机等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （4）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展2次清洁作业。 |
| （5）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （6）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 |
| （7）公共卫生间： ①卫生间地面、便池每节课拖擦一次，每天早、晚水洗。尿斗池连续投放香片，不得间断。每个蹲位摆放一个纸篓，每个卫生间摆放一个垃圾筒，垃圾及时清理，保持干净无异味，垃圾无溢出；15平方米左右卫生间每天至少开展4次清洁作业。办公楼卫生间摆放香薰、厕纸、卫生纸抽。 ②及时补充洗手液等必要用品。 |
| （8）电梯轿厢： ①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。 ②灯具、操作指示板明亮。 |
| （9）平台、屋顶保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （10）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1） |
| （11）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。 |
| 3 | 公共场地区域保洁 | （1）每日清扫道路地面、停车场等公共区**** |
| （2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。 |
| （3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。 |
| （6）楼宇外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.4.1） |
| （7）区域内绿植养护，黄叶修剪，保障数量无缺失、花托内清洁、花盆下无积水。 |
| （8）除雪作业： ①政府划分的单位除雪范围（即门前三包路段），按照沈阳市**** |
| 4 | 垃圾处理 | （1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。 |
| （2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。 |
| （3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （4）5处不低于500立方米化粪池须由强力吸粪车每季度掏运一次，掏运时不得撒落污物，及时运出校园到指定排放场。。 |
| （5）不少于142个污水井的掏运工作，掏运时不得撒落污物，及时运出校园到指定排放场。 |
| （6）每天要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。 |
| （7）建立垃圾清运台账，垃圾装袋，日产日清，交由规范的渠道回收处理。 |
| （8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。 |
| （9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。 |
| 5 | 卫生消毒 | （1）公用区域、教学场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。 |
| （2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蚊蝇，每季度至少开展1次作业。 |
| （3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 |
3.4.1具体清洁要求
| 序号 | 材质 | 清洁要求 |
| 1 | 瓷砖地面 | （1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 |
| （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
| 2 | 石材地面 | （1）根据各区域的人流量及大理石的实际磨损程度制定大理石的晶面保养计划。 |
| （2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 |
| 3 | 水磨石地面 | （1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 |
| （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
| 4 | 地胶地面 | （1）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 |
| （2）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。 |
| 5 | 地毯地面 | 日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。 |
| 6 | 乳胶漆内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 7 | 金属板内墙 | 有污渍时用半干布擦拭。 |
| 8 | 外墙 | 定期专业清洗。 |
| 9 | 门、窗 | （1）日常用抹布除尘，局部脏污用湿布配清洁液重点清洁。 |
| （2）有污渍时用半干布擦拭，每月大清洁一次。 |
3.5绿化服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好绿化服务工作记录，填写规范。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 |
| （4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。 |
| 2 | 室外绿化养护 | （1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。 |
| （2）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。 |
| （3）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。包括植被的维护性移植、校园东南角（原药草园地块）植被的种植维护。以上任务具有一定季节周期要求，物业公司要提前调度并集中力量，确保按时完成。如不能及时完成学校找他人完成的发生费用由物业公司按实际金额支付。 |
| （4）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。 |
| （5）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。 |
| （6）对学校内湖及观湖道路进行常规管理服务，及时清理河面漂浮物，湖面无枯枝落叶、水质清洁。 |
| （7）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区**** |
| （8）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。 |
| （9）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。 |
| （10）秋季对园区树干防虫害涂白作业。 |
3.6秩序维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）负责校园校园楼宇值更、防火、防盗、巡逻等工作，维持校园秩序，及时发现和消除安全隐患。做好相关工作记录并存档备查。 |
| （2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。 |
| （3）配备秩序维护服务必要的器材。 |
| （4）负责校区治安消防监控室的监控工作。建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。 |
| （5）配合学校安全保卫处，抽调临时秩序维护员力量，做好学校重大活动安全保卫工作。处理校园内的各类突发事件，随时出员，为师生提供紧急救助服务。在工作时间必须着制服。按规定佩带秩序维护标志。 |
| 2 | 值班巡查 | （1）建立24小时值班巡查制度。 |
| （2）依据校安全保卫处要求制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区**** |
| （3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 |
| （4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 |
| 3 | 监控值守 | （1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。 |
| （2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。 |
| （3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。 |
| （4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。 |
| （5）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。 |
| （6）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。 |
| （7）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他秩序维护人员前往现场进行处理。 |
| 4 | 车辆停放 | （1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。 |
| （2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。 |
| （3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。 |
| （4）非机动车定点有序停放。 |
| （5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。 |
| 5 | 消防安全管理 | （1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。 |
| （2）消防控制室实行24小时值班制度。 |
| （3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。 |
| （4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。 |
| （5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。 |
| 6 | 突发事件处理 | （1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。 |
| （2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。 |
| （3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。 |
| （4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。 |
| （5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。 |
| （6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。 |
| （7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。 |
| 7 | 大型活动秩序 | （1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。 |
| （2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。 |
| （3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 |
4.供应商履行合同所需的设备
采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务：
| 序号 | 用途 | 作业设备名称 | 数量 | 单位 |
| 1 | 保洁服务 | 大型除雪机1台、自动擦玻璃机1台、室内清洁车1辆、室外扫地机2台、垃圾收集车2台、吸尘机1台、晶面机1台、登高设备2台 | 11 | 台、辆 |
| 2 | 房屋及公用设施设备维护服务 | 自行走剪叉升高不低于12米液驱升降机1台、6米升降梯1套、激光测量仪1台、维修配套水暖工具5套、电工工具5套、抛光设备1台、工程维护设备1套 | 15 | 台、套 |
| 3 | 绿化服务 | 绿篱机1台、高枝剪2把、洒水车1台、油锯1台、喷药车1台、锄具5套 | 11 | 台、套 |
| 4 | 秩序维护服务 | 手台6台、巡逻自行车2台、防护盾牌、防护叉等6套 | 14 | 台、套 |
5.物业管理服务人员需求
| 部门职能 | 岗位 | 同时在岗人数 | 岗位所需总人数 | 备注 |
| 项目管理 | 项目经理 | 1 | 1 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，55周岁以下，身体健康，大专及以上学历，有物业管理工作经验（上岗前核验学历证书及业主单位出具的工作经验证明材料）。政审合格，五官端正，责任心强，具有较强的管理能力和管理经验，负责受理采购人的投诉、各类设备报修及其它协调工作，做到及时处理、定期向采购人汇总和反馈处理结果，统筹项目接管总体工作。 |
| 保洁服务 | 保洁主管 | 1 | 1 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，女性，58周岁以下，身体健康，要求熟悉各类清洁操作程序、清洁剂的使用以及清洁设备操作，具有较强的管理能力和工作责任心。 |
| 保洁员（含会议室及电梯保洁） | 25 | 25 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，室内保洁25人（含体育场厕所）、要求：女性，60周岁以下，五官端正，责任心强，懂各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准，负责所在区域物业保洁，要求政审合格，五官端正，动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳责任心强，保证身体健康状况良好，无传染病及其它疾病。 |
| 外保洁及垃圾清运 | 7 | 7 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：63周岁以下，男性，五官端正，身体健康，责任心强，有一定的工作经验，保证身体健康状况良好，无传染病及其它疾病。负责校园内道路、广场、指示标牌、桥栏杆、路灯杆等保洁及垃圾清运等工作。 |
| 房屋及公用设施设备维护服务 | 工程负责人 | 1 | 1 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：60周岁以下，男性，身体健康。熟悉设备、设施的运行、维护管理工作，负责统筹调度电工、水暖工及综合维修工的日常管理及工作安排。 |
| 电工 | 5 | 5 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：60周岁以下，男性，身体健康；持有有效期内的特种作业操作证（低压电工作业）（上岗前核验相关证明材料），有设备运行管理维修经验、具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力，能适应登高作业及值班工作。 |
| 综合维修工 | 7 | 7 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：63周岁以下，男性，身体健康；具备木工、瓦工、大白工、油漆工、台板抛光、基本防水维修等工种成熟操作技能，掌握建筑物、附属物及办公用具、办公家具、门、窗、等维修及搬运，能从事基本工程维护工作及相对较重的体力工作。具备独立完成一般常见故障维修的能力。服从工程负责人的工作安排，能适应登高作业及值班工作。最后 |
| 水暖维修工 | 5 | 5 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：63周岁以下，男性，具有良好的给排水、采暖系统的运行、维护管理基础知识，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术，具备独立完成一般常见故障维修的能力。 |
| 绿化服务 | 绿化负责人 | 1 | 1 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：60周岁以下，男性，身体健康。持有园林绿化高级工程师证书，熟悉绿化设备、设施的使用、维护管理工作，负责绿化工的日常管理、病虫害防治及工作安排。 |
| 绿化工 | 6 | 6 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：63周岁以下，男性，身体健康，责任心强，五官端正，有责任心，掌握绿化方面的基础知识及操作技能，有安全意识，无不良嗜好。 |
| 秩序维护 | 秩序维护主管 | 1 | 1 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：60周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，有较强的组织协调能力，受过专门的秩序维护员业务培训。负责安排秩序维护员的日常工作，处理各岗位的突发事件，重大情况及时报告；妥善保管好采购人提供的设备器材，严格设备交接班制度。组织指挥秩序维护员做好校园重大活动的安全保卫与秩序保障工作。参与秩序维护员值勤，增援重点岗位。 |
| 秩序维护员 | 2 | 2 | 工作时间：8小时，合同期内在岗率 100%，要求：要求：63周岁以下，男性，身高1.7米以上，身体健康，五官端正，责任心强，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。 |
| 监控员 | 3 | 3 | 工作时间：24 小时，合同期内在岗率 100%，要求：60周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，能够熟练操作消防监控设施,无劣迹，持有中级（含）以上消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（上岗前核验相关证明材料），工作时间为倒班工作。 |
| 更夫 | 6 | 6 | 工作时间：晚4:00-早7:00，合同期内在岗率 100%，要求：要求：63周岁以下，男性，身体健康，五官端正，责任心强，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。 |
注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。
供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。
6.需要说明的其他事项
（1）中标人须与所有物业人员签订合同，未退休人员签订劳动合同并按照国家规定缴纳社会保险；退休人员签订劳务合同。
（2）中标人须开具增值税专用发票；
（3）物业费支付采取每季度履约验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴；
（4）中标人要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标人对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整；
（5）中标人必须接受采购人的管理监督和日常考核，中标人应保障本项目物业服务人员应有的合法权益，必须按国家规定为本项目物业服务人员缴纳社会统筹保险和其他规定费用，同时为本项目所有员工缴纳雇主责任险和意外伤害保险及负责中标公司服务人员工作期间的福利、服装、劳动保护、培训、交通等事由；
（6）如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致采购人设施设备及其他财产或人身损失的，由中标人全额赔偿；
（7）因物业管理服务原因导致的人员上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或经采购人考核连续两个季度不合格或累计三个季度不合格的，如出现以上情形之一的，采购人有权终止合同；
（8）按采购人要求统一制发物业标识服装，配备为完成各项服务由物业人员使用的工具和器材等；
（9）中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导；
（10）中标人不得以企业文化、公司内部要求等理由要求物业服务人员从事与本目服务无关的营销、推销活动；
（11）因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算；
（12）物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，由中标人负责；
（13）除采购方要求安排的值宿人员外，其余人员不得在学校留宿，如物业员工私自留宿过夜，采购方将追究中标人责任。
（14）物业公司员工如需在学校食堂用餐，费用自理。
（15）物业管理费用构成：物业管理费实行包干制，合同期内采购人不再单独支付中标金额以外的其他费用。包括：物业服务企业员工的工资、加班费（含延长工作时间的加班费、休息日的加班费、法定节假日加班费等）、各类保险、公积金、福利、津贴、补贴、奖金、物业服务企业员工工伤或受伤应支付的相关费用、服装、劳动保护、培训、交通费、税金、政府划分的单位除雪范围的社会化除雪费、服务材料费等费用；投标报价应充分考虑各项风险因素，周一至周五、周六、日、节假日等加班常态化，可以根据采购人工作要求，合理调整工作时间，但须采购人审定协商安排。
（16）其他未尽事宜，双方协商解决。
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
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