物业服务企业公开招标工作指引

为进一步规范完善我县前期物业管理招投标活动，保障物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、《江西省物业管理条例》、《吉安市住宅物业管理条例》等法律法规，结合本县实际，现就规范我县前期物业管理招投标工作的有关事项通知如下：

一、招标筹备

召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业，并通知现有物业企业。

（一）明确招标主体

召开业主大会，授权点击登录查看等作为招标主体，代表全体业主进行物业服务企业的公开招标，旨在为小区选聘到更优质、更契合业主需求的物业服务企业。

（二）确定招标方式

原则上，所有物业服务项目应优先采用公开招标方式选聘物业服务企业。通过在公开网络媒体发布招标信息，吸引众多具备相应资质和能力的物业服务企业参与投标，从而为项目筛选出最合适的服务提供商。

特殊情况的处理：项目总建筑面积在3万平方米以下的，或连续两次投标人少于3个的，经项目所在地物业管理主管部门批准，可采用协议方式选聘物业服务企业。采用协议方式选聘的，应优先选择上一年度在当地物业服务企业信用等级评定中达到二星级及以上的企业，以保障服务质量。

（三）组建招标团队

1、自行招标：若招标主体决定自行组织招标，需组建专业的招标团队。团队成员应涵盖熟悉物业管理业务的专业人员，能够准确把握项目需求和物业服务标准；具备财务知识的人员，负责对投标企业的财务状况和报价合理性进行评估；精通法律的人员，确保招标过程严格遵循相关法律法规，避免法律风险。

2、委托招标代理：招标主体也可委托具有丰富经验和专业资质的招标代理机构负责招标事宜。招标代理机构应在招标人委托的范围内，严格依照法律法规和招标人要求开展招标工作，包括招标文件编制、发布招标公告、组织开标评标等各项活动，并承担相应的法律责任。

（四）编制招标文件

1、项目基本信息：详细介绍招标人的名称、办公地址、联系电话等信息，便于投标人进行沟通咨询；同时明确物业项目的名称、具体地理位置、建筑面积、物业类型（如住宅、商业综合体、写字楼等）、物业管理用房的配备情况等项目概况，使投标人全面了解项目背景。

2、服务内容与要求：清晰界定物业服务的具体范围和详细内容，如房屋及设施设备的维修养护、环境卫生清洁、绿化养护、安全秩序维护等各项服务的具体标准和工作要求；明确物业服务期限，让投标人知晓服务的时间跨度，以便合理安排资源和规划服务方案。科学合理地制定物业服务预算金额，收费标准，作为招标控制价，在招标文件中明确告知潜在投标人，以确保投标报价在合理范围内，同时也为评标提供重要的价格参考依据。

3、投标人资格条件：明确规定投标人应具备的类似项目业绩经验、良好的商业信誉、健全的财务制度等条件。例如，在过去一定期限内承担过类似规模和类型的物业项目，并在经营活动中无重大违法违规记录等。

4、投标文件要求：对投标文件的格式、内容构成、装订方式、密封要求等作出明确规定。投标文件通常应包括投标函，用于表达投标人参与投标的意愿和对项目的承诺；详细的投标报价文件，清晰列出各项服务的费用明细；完整的物业管理方案，阐述投标人针对项目的服务理念、工作流程、人员配置、服务创新等内容；以及相关证明材料，如企业营业执照、业绩合同、人员资质证书等，以证明投标人满足招标文件要求的资格条件。

5、评标标准和方法：确定评标委员会的组成方式，一般由招标人代表和物业管理领域的专家组成，且专家人数不少于成员总数的三分之二；明确评标流程，包括开标程序、资格审查、符合性审查、技术标评审、商务标评审等环节；制定详细的评分标准，对物业管理方案、投标报价、企业实力与信誉、项目团队配备等方面进行量化评分，确保评标过程科学、公正、客观。

6、招标活动安排：明确开标时间、开标地点，确保投标人能够按时参加开标活动；规定投标截止时间，逾期送达的投标文件将被拒收，以维护招标活动的严肃性和公正性。

7、合同文本：附上拟签订的物业服务合同文本，包括合同双方的权利义务、服务内容与标准、服务费用及支付方式、合同期限、违约责任等关键条款，使投标人提前了解中标后的合同约束和责任范围。同时，对合同签订的相关说明，如合同签订的时间要求、签订流程等也应一并明确。

点击登录查看将招标文件在小区显著位置或微信群公示不少于7 日，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有 20% 以上业主书面提出意见、建议或异议的，所提内容应提交业主大会会议表决。

（六）文件备案与发布

1、备案流程：点击登录查看编制的招标文件，需在业主大会会议对相关事项表决通过且公示期满后，报乡镇、街道办事处或社区管委会备案。乡镇、街道办事处或社区管委会在收到备案申请后的五个工作日内，对文件进行审核并予以备案，同时将备案信息同步抄送县****

2、文件发布：招标公告和招标文件应在指定的媒体平台发布，确保信息的权威性和广泛传播性；同时，在物业项目所在地的显著位置张贴，方便小区业主和周边相关单位了解招标信息。招标公告应清晰载明招标人信息、项目概况、投标资格条件、报名方式及获取招标文件的途径、开标时间地点等主要事项，吸引潜在投标人参与投标。

二、招标实施

（一）投标报名与资格审查

1、报名受理：潜在投标人在招标公告规定的时间内，按照指定的报名方式进行报名。到指定地点提交纸质报名材料，招标人或招标代理机构在收到报名申请后，及时进行登记和整理。

2、资格审查：对报名的潜在投标人进行资格审查，严格对照招标文件规定的投标人资格条件，对营业执照、业绩合同、信誉情况、人员资质等资料进行审核。审查过程中，如发现投标人提供虚假材料或不符合资格条件，应取消其投标资格，并及时告知投标人。资格审查结果应以书面形式通知所有报名的潜在投标人，对于通过资格审查的投标人，告知其获取招标文件的方式和后续投标流程。

（二）答疑与文件澄清

1、答疑安排：设置专门的答疑时间，投标人对招标文件内容有疑问的，应在规定时间内以书面形式向招标人提出。招标人在收到疑问后，应组织相关人员进行研究分析，并在规定时间内（一般不超过收到疑问后的三个工作日）以书面形式予以答复。答复内容不仅要发送给提出疑问的投标人，还应将答疑内容同步告知所有已获取招标文件的潜在投标人，确保信息的公平传递。

2、文件澄清与修改：若招标人发现招标文件存在表述不清、错误或需要调整的内容，应及时对招标文件进行澄清或修改。澄清或修改文件应在投标截止时间至少15 日前，在原公告发布媒介进行公开，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或修改内容作为招标文件的重要组成部分，与原招标文件具有同等法律效力，投标人应按照修改后的文件要求编制投标文件。

三、开标、评标与定标

（一）开标

1、组织开标：由招标人或招标代理机构按照招标文件规定的时间和地点组织开标活动。开标活动应邀请所有通过资格审查的投标人参加，确保开标过程的公开透明。开标由招标人主持，主持人宣布开标纪律和开标议程，介绍到场的各方人员。

2、开标流程：开标时，首先由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公证机构进行检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封投标文件，按照投标文件递交的先后顺序或招标文件规定的顺序，宣读投标人名称、投标价格、投标保证金缴纳情况以及招标文件规定的其他内容（如服务期限、主要服务承诺等），并做好开标记录，开标记录应由投标人签字确认，以确保开标过程的真实性和准确性。

（二）评标

1、组建评标委员会：评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会成员由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5 人以上单数。其中，物业管理专家应从政府部门建立的物业管理专家库中随机抽取确定，且专家人数不得少于成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会，已进入的应予以更换，以保证评标过程的公正性。评标委员会成员的名单在评标结果公示前应严格保密。

2、评标方法：

择优评审法：评标委员会首先对投标文件进行初步审查，判断其是否满足招标文件的实质性要求。对于满足实质性要求的投标文件，对其服务方案的合理性、创新性、可行性，投标报价的合理性，企业过往的物业服务评价等方面进行综合比较和优劣排序。按照合格投标人数的50%（四舍五入取整）择优推荐进入定标环节，推荐的中标候选人数量应在招标文件中明确载明，一般原则上不多于八名、不少于三名，以便招标人在后续定标过程中有合理的选择范围。

（三）定标

1、定标方法１：在推荐的中标候选人随机抽签确定中标人。

2、定标方法2：授权评标委员会定标，即评标委员会推荐的中标候选人排名第一的为中标人。

3、公示：招标人在确定中标人后，应在指定的媒体平台、项目所在地显著位置进行中标公示，公示期不少于3 日。公示内容应包括中标人名称、中标价格、中标服务期限、评标委员会成员名单等信息，接受社会各界的监督。在公示期内，如无异议，招标人将向中标人发出中标通知书；如有异议，招标人应及时进行调查核实，并根据调查结果作出相应处理。

四、后续管理

（一）签订合同

1、签订时间：招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面物业服务合同。双方应严格遵循合同签订的时间要求，确保物业服务能够及时、顺利地开展。

2、合同备案：招标人在签订合同后，应当自合同签订之日起15 日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案时需提交评标报告、投标文件、中标通知书、物业服务合同等相关资料，主管部门对备案资料进行审核，以确保合同的合法性和规范性。

（二）资料归档

招标人应将整个招标过程中的所有文件、资料进行全面整理归档，建立完善的招标档案。归档资料包括招标文件、投标文件、评标报告、中标通知书、物业服务合同、答疑文件、资格审查资料、开标记录等。招标档案应妥善保管，保存期限一般不少于物业服务合同期限届满后5 年，以便日后查阅、审计和处理可能出现的纠纷。