湖州市住房和城乡建设局关于印发湖州市住宅项目物业服务人续聘、选聘、退出、交接管理办法的通知招标公告

选聘、退出、交接管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步规范业主委员会（物业管理委员会）或居（村）民委员会组织业主共同决定住宅项目续聘（解聘）、选聘物业服务人行为，规范物业服务人的退出、交接行为，保障业主和物业服务人合法权益，维护物业管理区域的和谐稳定，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《湖州市****

第二条 市****

第三条 业主委员会（物业管理委员会）应当遵循党建引领、以人为本、权责统一、主动接受政府监管的原则，事先将有关情况向项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会报告，听取相关意见，在街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的指导监督下开展活动。涉及续聘（解聘）和选聘的业主大会以及关于退出、交接的会议，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应派员列席并全过程监督。

第四条 续聘（解聘）和选聘物业服务人应当依法由业主共同决定，未经业主大会决定，业主委员会不得擅自作出续聘（解聘）和选聘物业服务人的决定。业主大会、业主委员会（物业管理委员会）应从保障物业服务的连续性和小区稳定出发，审慎决策，不得随意更换物业服务人，维护业主共同利益和正常生活秩序。

第五条 物业服务人的续聘（解聘）和选聘，成立业主委员会的，由业主委员会组织召开业主大会依法决定；未成立业主委员会的，由物业管理委员会或居（村）民委员会组织业主依法共同决定。

第二章 物业服务人的续聘（解聘）

第六条 前期物业期间首届业主委员会成立后，物业服务合同届满90日前或处于不定期物业服务合同期间，业主委员会应当启动续聘程序，与物业服务人就续聘进行协商。业主委员会应在合同届满60日前组织召开业主大会，并将续聘事项提交业主大会表决。

续聘事项提交业主大会表决前，业主委员会与物业服务人应对服务内容、收费标准等进行协商。协商一致的，以协商一致的合同文本提交业主大会表决。

物业服务合同的条款应在业主大会召开前公示7日。

表决同意续聘的，按已公示的合同条款签订《物业服务合同》。

业主委员会与物业服务人不能协商一致的，或者业主大会不同意续聘的，按规定启动选聘工作。

第七条 处于不定期合同期间或物业服务合同虽未到期，但经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的，或者物业服务合同约定的其他解聘条件成立的，业主委员会（物业管理委员会）可以将解聘物业服务人事项提交业主大会表决。区县****

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以终止物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人，但合同对通知期限另有约定的除外。解聘决定应报送项目所在地县****

第三章 物业服务人的选聘

第八条 符合以下条件之一的物业项目，应启动物业服务人选聘程序：

（一）业主大会决定不续聘或提前解聘原物业服务人的；

（二）物业服务人按相关规定主动提出退出项目服务的；

（三）符合法律法规规定的其他条件。

第九条 物业服务人选聘方式可以采用方式一或方式二两种方式。

方式一、业主委员会征询业主意见拟定包括物业服务标准、物业费标准区间以及委托物业服务人经营管理（产生公共收益部分）的管理成本等主要内容的选聘方案，公开发布选聘信息，参照招投标方式确定候选人2个（或3个）；将候选人提交业主大会表决确定物业服务人。

方式二、业主委员会征询业主意见拟定物业服务招标文件、物业服务合同、委托业主委员会采取公开招投标方式选聘物业服务人方案等，经业主大会表决通过。业主委员会通过公开招投标方式选聘确定物业服务人。

第十条 鼓励采用全市统一的物业服务招标文件、物业服务合同推荐文本。物业服务人选聘方案应当经过业主大会同意，选聘方案应当包含拟选聘物业服务人资格条件、物业服务标准、收费标准、计费方式（酬金制、包干制等）、物业服务合同主要条款、候选物业服务人产生办法、候选物业服务人数量等。选聘方案应在业主大会召开前公示7日。

第十一条 物业服务人选聘应当在依法依规指定的公共媒介上发布招标公告，报名期不少于5个工作日。

第十二条 招投标活动不得设置歧视性、排他性条件，不得以全国排名、注册资本、是否上市企业、项目资金“返利”、提供大额资金赞助作为资格条件或评分标准。

第十三条 物业费价格应当按照“质价相符”的原则，鼓励参考《湖州市普通住宅小区物业服务等级与物业费预算定额（试行）》制定。

第四章 物业服务人的退出

第十四条 物业服务人应当坚持诚信守法的原则，严格履行退出物业项目服务程序和相应职责，解决好项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保持项目服务管理的连续性。

第十五条 物业服务人终止合同退出项目服务的，应当于拟退出之日90日前书面告知业主委员会（物业管理委员会）和居（村）民委员会，同时将终止合同的原因、拟退出时间等以书面形式报送项目所在地县****

第十六条 物业服务合同终止后，业主大会尚未选聘出新物业服务人或决定自行管理的，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，服务内容、收费标准参照原物业服务合同执行，原物业服务人不得擅自停止服务。业主委员会（物业管理委员会或居（村）民委员会）应当及时组织业主召开业主大会，进行物业服务人的选聘或者决定自行管理事宜。

第十七条 物业服务人退出项目服务后，业主大会未能及时选聘新物业服务人且未作出自行管理决定，导致物业管理区****

第五章 物业服务人的交接

第十八条 在物业服务合同期满终止或解除，办理交接手续前，物业服务人应当结清预收、代收等相关款项；业主欠缴的物业服务费用，应当足额补缴。

第十九条 原物业服务人应当按照《湖州市物业项目承接验收管理实施细则》的规定，在退出项目服务前30日，与物业服务合同委托方、新受托物业服务人办理物业项目交接验收手续；经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务人与物业服务合同委托方及其新受托物业服务人签订《物业项目交接验收协议》。

新物业服务人对查验中发现的问题，应当在查验记录中载明。交接协议必须明确遗留问题的责任主体、处理方案和时限。对于短期内无法解决的问题，可协商设立处理保证金或约定后续追责机制。

第二十条 原物业服务人未按照规定退出物业管理区域和移交相关资料、财物，由区县物业主管部门依据《湖州市物业管理条例》予以处罚，并纳入企业信用信息管理。给业主或新物业服务人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六章 附 则

第二十一条 本市行政区域内住宅项目物业服务人的续聘（解聘）、选聘、退出、交接适用本办法。

第二十二条 本办法自****起施行。